Umowa dzierżawy gruntów rolnych – praktyczny przewodnik dla właścicieli i dzierżawców
Umowa dzierżawy gruntów rolnych od lat jest jednym z najczęściej stosowanych instrumentów prawnych w obrocie rolnym w Polsce. Z jednej strony pozwala właścicielowi ziemi (wydzierżawiającemu) czerpać pożytki z gruntu bez konieczności samodzielnego prowadzenia gospodarstwa, z drugiej zaś daje dzierżawcy (rolnikowi) możliwość powiększenia areału upraw i stabilizacji ekonomicznej. Ten pozornie prosty stosunek prawny niesie jednak ze sobą liczne ryzyka, które – jeśli nie zostaną przewidziane w umowie – mogą prowadzić do wieloletnich sporów sądowych, blokady obrotu nieruchomościami rolnymi oraz istotnych strat po obu stronach.
W praktyce spory wynikają najczęściej nie z braku umowy, ale z tego, że jest ona sporządzona lakonicznie, na „gotowych wzorach” z internetu lub sporządzona ustnie, a jej strony mają zupełnie odmienne oczekiwania co do sposobu korzystania z nieruchomości i zasad zakończenia stosunku dzierżawy. Artykuł ma na celu wskazanie najważniejszych zagrożeń oraz omówienie, jak prawidłowo ukształtować umowę dzierżawy gruntów rolnych, aby zminimalizować ryzyko konfliktów.
„Z mojej praktyki wynika, że ponad połowa sporów dotyczących dzierżawy gruntów rolnych wynika z braku precyzyjnych zapisów o okresie trwania umowy, zasadach jej wypowiedzenia i rozliczenia nakładów. Strony często zakładają, że «jakoś się dogadają», co niestety rzadko sprawdza się przy zmianie pokolenia albo koniunktury na rynku rolnym.”
– r.pr. Anna Kowalska, redaktorka współpracująca portalu
Podstawy prawne dzierżawy gruntów rolnych
Dzierżawa jako instytucja prawa cywilnego została uregulowana przede wszystkim w Kodeksie cywilnym. Kluczowy jest art. 693 § 1 k.c., który stanowi:
„Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.”
(art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego)
W odniesieniu do gruntów rolnych zastosowanie mają także następujące regulacje:
– szczególne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące dzierżawy (art. 693–7099 k.c.),
– przepisy o dzierżawie gruntów rolnych (m.in. art. 696, 700–703 k.c.),
– ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.),
– w określonych sytuacjach – przepisy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników.
Warto zwrócić uwagę na art. 694 k.c., który odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie:
„Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, z zachowaniem przepisów poniższych.”
(art. 694 k.c.)
Oznacza to, że wiele mechanizmów znanych z umów najmu (np. zasady odpowiedzialności za wady rzeczy, tryb wypowiedzenia w pewnych wypadkach) znajdzie także zastosowanie do dzierżawy, o ile nie są sprzeczne z jej istotą.
Czas trwania dzierżawy i jego skutki – umowy długoterminowe a praktyczne pułapki
Jednym z najbardziej newralgicznych zagadnień jest czas trwania umowy. W praktyce najczęściej zawierane są umowy na 5–10 lat, ale występują również dzierżawy na 15 czy 25 lat, co wynika m.in. z potrzeb uzyskania dopłat unijnych czy kredytowania inwestycji przez dzierżawcę.
Kodeks cywilny wprowadza tu ważne reguły. Zgodnie z art. 695 § 1 k.c.:
„Dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.”
(art. 695 § 1 k.c.)
Odrębna, istotna zasada dotyczy dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony. W takim przypadku zastosowanie znajdzie art. 704 k.c.:
„Jeżeli czas trwania dzierżawy nie jest oznaczony, każda ze stron może ją wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.”
(art. 704 k.c.)
W praktyce oznacza to, że umowa zawarta na czas oznaczony (np. 10 lat) daje znacznie większą stabilność stosunku prawnego niż umowa na czas nieoznaczony, o ile strony jasno uregulują przypadki wcześniejszego rozwiązania. Brak świadomości co do przekształcania się długoletniej dzierżawy w umowę na czas nieoznaczony po 30 latach potrafi natomiast zdezorganizować plany majątkowe właściciela, który po np. 35 latach trwania stosunku dzierżawy napotyka na możliwość jej wypowiedzenia przez dzierżawcę z rocznym wyprzedzeniem, mimo że pierwotnie zawarł umowę na 40 lat.
Sądy wielokrotnie podkreślały znaczenie klarownego określenia czasu trwania umowy. Przykładowo Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń wskazał:
„W przypadku dzierżawy gruntów rolnych długotrwałość stosunku prawnego, połączona z koniecznością podejmowania przez dzierżawcę inwestycji o znacznej wartości, wymaga precyzyjnego określenia w umowie czasu jej trwania oraz ewentualnych przesłanek i trybu wcześniejszego zakończenia. Brak tych postanowień nie może obciążać wyłącznie jednej ze stron.”
(por. wyrok SN z 25.10.2012 r., sygn. akt II CSK 171/12)
Przykład praktyczny – „niekończąca się” dzierżawa
Właściciel 20-hektarowego gospodarstwa zawarł w 1990 r. umowę dzierżawy na 40 lat z lokalnym rolnikiem. Umowa nie przewidywała żadnych przypadków wcześniejszego wypowiedzenia poza rażącymi naruszeniami przez dzierżawcę. Po około 32 latach właściciel postanowił sprzedać część gruntu pod planowaną inwestycję mieszkaniową. Dzierżawca, niezadowolony z tych planów, wypowiedział umowę ze skutkiem na koniec roku dzierżawnego, powołując się na art. 695 § 1 k.c. w związku z art. 704 k.c., argumentując, że po upływie 30 lat dzierżawa stała się umową na czas nieoznaczony. Spór trafił do sądu, który – w świetle jasnego brzmienia art. 695 § 1 k.c. – przyznał rację dzierżawcy, choć właściciel był przekonany, że ma „gwarantowaną” dzierżawę na 40 lat.
Przedmiot dzierżawy: dokładne oznaczenie gruntu i jego stanu
Drugim kluczowym elementem bezpiecznej umowy dzierżawy jest precyzyjne określenie przedmiotu dzierżawy. Samo wskazanie „grunt rolny o powierzchni około 5 ha” jest dalece niewystarczające. W praktyce powinno się posługiwać danymi z ewidencji gruntów i budynków (numer/y działki, obręb, powierzchnia) oraz – najlepiej – załączyć mapę ewidencyjną z zaznaczonym obszarem oddanym w dzierżawę.
Z punktu widzenia przyszłych sporów niezwykle istotne jest także opisanie stanu gruntu w chwili wydania: rodzaju upraw, jakości gleb, ewentualnych zadrzewień, cieków wodnych, zabudowy, dróg dojazdowych. W wielu sprawach sądowych pojawia się pytanie, czy dzierżawca zwrócił grunt w stanie „niepogorszonym”, czy też doszło do zniszczenia struktury gleb, szkód w melioracji lub nieuprawnionego usunięcia zadrzewień.
Co do zasady, zgodnie z art. 696 k.c.:
„Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a w szczególności nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.”
(art. 696 k.c.)
Oznacza to, że jeśli grunt ma charakter użytków rolnych, dzierżawca nie może np. samowolnie urządzić na nim składowiska materiałów budowlanych albo parkingu maszyn ciężkich, chyba że umowa dopuszcza taki sposób korzystania. Brak jasnego opisu przeznaczenia gruntu prowadzi często do sporów o to, czy dane działanie mieściło się „w granicach umowy”.
W jednej ze spraw Sąd Apelacyjny stwierdził:
„Dopuszczalność określonego sposobu korzystania z gruntu rolnego przez dzierżawcę należy oceniać przede wszystkim na podstawie postanowień umownych, a w ich braku – w świetle zasad prawidłowej gospodarki rolnej oraz przeznaczenia nieruchomości. Użycie gruntu w sposób sprzeczny z jego funkcją rolniczą może stanowić istotne naruszenie umowy.”
(por. wyrok SA w Białymstoku z 15.05.2018 r., sygn. akt I ACa 63/18)
Czynsz dzierżawny: forma, waloryzacja i sankcje za opóźnienie
Czynsz jest podstawowym świadczeniem dzierżawcy. Może być określony w pieniądzu (np. określona kwota za hektar rocznie) lub w świadczeniach innego rodzaju, w szczególności w części pożytków (np. procent z plonów). Kodeks cywilny w art. 693 § 2 k.c. przewiduje:
„Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”
(art. 693 § 2 k.c.)
W praktyce, przy gruntach rolnych, wciąż spotyka się umowy, w których czynsz określony jest jako „X dt pszenicy rocznie za hektar”. Jest to dopuszczalne, ale z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego warto powiązać takie świadczenie z obiektywnymi wskaźnikami (np. średnią ceną skupu pszenicy ogłaszaną przez GUS lub lokalną giełdę towarową) i doprecyzować sposób rozliczeń. Coraz częściej stosuje się także klauzule waloryzacyjne odwołujące się np. do wskaźnika inflacji, aby zapobiec radykalnemu spadkowi realnej wartości czynszu przy długoterminowych umowach.
Szczególnie ważna jest precyzyjna regulacja terminów płatności i konsekwencji ich naruszenia. Zgodnie z art. 700 k.c.:
„Jeżeli dzierżawca popadnie w zwłokę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.”
(art. 700 k.c.)
Przepis ten jest bardzo doniosły praktycznie: pozwala właścicielowi stosunkowo szybko zakończyć stosunek dzierżawy w razie uporczywego niepłacenia. Jednocześnie orzecznictwo podkreśla, że przesłanki te muszą być spełnione ściśle, a samo wypowiedzenie powinno być jednoznaczne i doręczone dzierżawcy w sposób pozwalający na dowód (np. listem poleconym z potwierdzeniem odbioru).
W jednym z wyroków Sąd Najwyższy wskazał:
„Uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia w razie zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności ma charakter wyjątkowy, stąd wymaga ścisłej wykładni. Uchylenie się od zapłaty części czynszu lub za niepełny okres nie uprawnia do zastosowania art. 700 k.c.”
(wyrok SN z 06.03.2008 r., sygn. akt IV CSK 496/07)
Z praktycznego punktu widzenia w umowie warto doprecyzować:
– czy „okresem płatności” jest miesiąc, kwartał, półrocze czy rok,
– jakie są dokładne terminy płatności,
– czy obowiązują odsetki za opóźnienie (najczęściej ustawowe odsetki za opóźnienie),
– czy wydzierżawiający uprzedzi dzierżawcę na piśmie o zamiarze skorzystania z art. 700 k.c., dając mu dodatkowy, krótki termin na uregulowanie zaległości (choć nie jest to formalnie wymagane, bywa dobrze postrzegane przez sądy jako działanie w dobrej wierze).
„W wielu sporach dotyczących dzierżawy rolnicy przegrywają nie dlatego, że nie mieli racji co do samych zaległości, ale dlatego, że wypowiedzenie zostało dokonane wadliwie: albo zbyt wcześnie, albo bez precyzyjnego wskazania podstawy prawnej, albo w sposób uniemożliwiający wykazanie daty doręczenia.”
– adw. Piotr Nowak, redaktor współpracujący portalu
Obowiązki dzierżawcy: zasady prawidłowej gospodarki rolnej i nakłady na grunt
Dzierżawca jest zobowiązany przede wszystkim do:
– używania gruntu oraz pobierania pożytków zgodnie z umową i zasadami prawidłowej gospodarki,
– zachowania substancji gruntu i jego urządzeń (melioracji, dróg dojazdowych, ogrodzeń) w stanie niepogorszonym,
– ponoszenia drobnych nakładów i kosztów związanych ze zwykłym użytkowaniem.
Jak wskazuje art. 697 k.c.:
„Dzierżawca powinien utrzymywać rzecz w stanie niepogorszonym.”
(art. 697 k.c.)
Jednocześnie, w praktyce rolniczej, dzierżawca często dokonuje wielu inwestycji: budowy lub modernizacji budynków inwentarskich, melioracji, wapnowania gleb, drenowania, zakładania sadów wieloletnich. Powstaje wówczas pytanie, czy i w jakim zakresie może on domagać się zwrotu nakładów po zakończeniu dzierżawy.
Kodeks cywilny odsyła tu w znacznej mierze do ogólnych zasad rozliczeń nakładów między posiadaczem a właścicielem (art. 224–231 k.c.), z odpowiednim ich stosowaniem. W praktyce jednak kluczowe jest uregulowanie tej kwestii w samej umowie. W braku postanowień umownych, spory o rozliczenie nakładów stają się często długotrwałe i wymagają powołania biegłych.
Sądy zwracają uwagę, że nie wszystkie nakłady dają podstawę do żądania ich zwrotu. W jednym z orzeczeń wskazano:
„Wydatki poniesione przez dzierżawcę na ulepszenie przedmiotu dzierżawy, wykraczające poza zwykły zarząd i niekonieczne do osiągnięcia celu umowy, mogą być kwalifikowane jako nakłady użyteczne. Ich zwrot zależy jednak od treści umowy oraz od tego, czy wydzierżawiający wyraził zgodę, choćby dorozumianą, na ich poniesienie.”
(por. wyrok SN z 18.06.2014 r., sygn. akt IV CSK 577/13)
Bezpieczna umowa dzierżawy gruntów rolnych powinna więc przewidywać:
– jakie inwestycje dzierżawca może wykonywać samodzielnie, a na jakie wymagana jest pisemna zgoda wydzierżawiającego,
– zasady rozliczenia nakładów po zakończeniu dzierżawy (np. zwrot części kosztów, wynagrodzenie za zwiększenie wartości nieruchomości, brak zwrotu przy amortyzacji inwestycji w trakcie trwania umowy),
– ewentualny obowiązek przywrócenia gruntu do stanu wyjściowego (np. likwidacja tymczasowych obiektów).
Przykład sporu o nakłady
Dzierżawca przez 15 lat użytkował 30 ha gruntów rolnych, na których dokonał kosztownego drenowania i zakupu deszczowni. Przy zawieraniu umowy strony nie uregulowały kwestii nakładów. Po zakończeniu umowy dzierżawca zażądał zwrotu znaczącej części poniesionych kosztów, powołując się na zwiększenie wartości nieruchomości. Wydzierżawiający odmówił, twierdząc, że nakłady były konieczne dla prawidłowej gospodarki rolnej i dzierżawca „odrobił” je poprzez wieloletnie korzystanie z ulepszonego gruntu. Spór trafił do sądu, który powołał biegłego, dokonał skomplikowanych wyliczeń amortyzacji nakładów i ostatecznie zasądził tylko część żądanej kwoty. Sprawa trwała kilka lat, angażując obie strony i znacząco obniżając opłacalność całej inwestycji dla dzierżawcy.
Wypowiedzenie i wygaśnięcie dzierżawy – najczęstsze źródło konfliktów
Mechanizmy zakończenia stosunku dzierżawy to obszar, w którym powstaje najwięcej sporów. Właściciele często zakładają, że „po prostu rozwiążą umowę”, gdy będą chcieli sprzedać grunt lub przekazać go dzieciom. Dzierżawcy z kolei oczekują stabilności i ochrony swoich inwestycji.
Jak już wskazano, zasadnicze znaczenie ma rozróżnienie umów na czas oznaczony i nieoznaczony. Umowa na czas oznaczony co do zasady nie może być wypowiedziana przed upływem tego okresu, chyba że strony przewidziały w niej konkretne przyczyny (tzw. klauzule wypowiedzenia z ważnych powodów) lub zachodzi jedna z ustawowych przesłanek natychmiastowego wypowiedzenia (np. art. 700 k.c. – zaległość w czynszu, lub rażące naruszenie zasad prawidłowej gospodarki).
Sąd Najwyższy wskazał w jednym z orzeczeń:
„W razie zawarcia umowy dzierżawy na czas oznaczony, wypowiedzenie jej przed upływem zastrzeżonego terminu jest dopuszczalne tylko w razie zaistnienia przesłanek przewidzianych w samej umowie lub wynikających z przepisów ustawy. Nie jest natomiast dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy w trybie właściwym dla umów zawartych na czas nieoznaczony.”
(wyrok SN z 19.03.2015 r., sygn. akt IV CSK 362/14)
W odniesieniu do rażącego naruszenia zasad prawidłowej gospodarki, sądy wymagają udowodnienia, że działania dzierżawcy poważnie zagrażały substancji nieruchomości lub jej przeznaczeniu. Sam fakt, że plony były niższe od oczekiwanych albo że dzierżawca ma inną koncepcję upraw, nie będzie wystarczający.
Kluczowe praktyczne problemy to:
– błędne zastosowanie trybu wypowiedzenia właściwego dla umowy na czas nieoznaczony do umowy na czas oznaczony,
– brak wyraźnych, umownych przyczyn wypowiedzenia „z ważnych powodów”,
– wadliwe doręczanie wypowiedzeń (np. wysyłka na nieaktualny adres, brak dowodu odbioru),
– mylenie wypowiedzenia z rozwiązaniem za porozumieniem stron (które wymaga zgody obu stron).
„Warto w umowie bardzo precyzyjnie opisać katalog zdarzeń uprawniających do wypowiedzenia umowy przed terminem: od zaległości czynszowych, poprzez naruszenia przeznaczenia gruntu, aż po sytuacje losowe (np. przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania pod inwestycję publiczną). Im bardziej konkretne są te postanowienia, tym mniejsze pole do sporu.”
– r.pr. Anna Kowalska
Prawo pierwokupu i ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi
Dzierżawa gruntów rolnych bardzo często łączy się z kwestią prawa pierwokupu i ograniczeń w obrocie ziemią rolną, wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Właściwe uregulowanie tych zagadnień w umowie dzierżawy może zapobiec poważnym komplikacjom w przyszłości.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.k.u.r.:
„W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przysługuje prawo pierwokupu: 1) dzierżawcy tej nieruchomości, jeżeli dzierżawa jest wykonywana na podstawie umowy pisemnej z datą pewną i trwa co najmniej trzy lata, licząc od tej daty; 2) Agencji Nieruchomości Rolnych (obecnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa), działającej na rzecz Skarbu Państwa – w dalszej kolejności.”
(art. 3 ust. 1 u.k.u.r., w brzmieniu właściwym według aktualnych przepisów)
Oznacza to, że jeśli właściciel zamierza sprzedać grunt rolny, który jest przedmiotem dzierżawy spełniającej powyższe warunki, najpierw oferta musi zostać przedstawiona dzierżawcy jako uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu. Jeżeli strony nie zadbają o odpowiednie uregulowanie tej sytuacji, sprzedaż nieruchomości może się znacząco opóźnić albo zostać zakwestionowana.
W orzecznictwie podkreśla się, że:
„Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej ma na celu stabilizację stosunków agrarnych oraz umożliwienie rolnikom prowadzącym gospodarstwo rolne powiększenia areału. Naruszenie tego prawa skutkuje możliwością żądania unieważnienia transakcji przez uprawniony podmiot.”
(por. wyrok SN z 20.05.2016 r., sygn. akt IV CSK 556/15)
Dlatego w profesjonalnie sporządzonej umowie dzierżawy warto:
– potwierdzić, czy umowa ma „datę pewną” (np. poprzez poświadczenie notarialne podpisów),
– odnieść się do kwestii wykonywania prawa pierwokupu przez dzierżawcę,
– uregulować zasady współdziałania stron w razie planowanej sprzedaży gruntu (terminy, formy zawiadomień).
Forma umowy dzierżawy i znaczenie wpisu do księgi wieczystej
Z punktu widzenia ważności umowy dzierżawy Kodeks cywilny nie przewiduje co do zasady szczególnej formy. Dla umów zawieranych na okres dłuższy niż rok zastosowanie ma art. 660 k.c. (dotyczący najmu) odpowiednio poprzez art. 694 k.c.:
„Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony.”
(art. 660 k.c. w zw. z art. 694 k.c.)
W praktyce oznacza to, że ustna umowa dzierżawy gruntów rolnych na okres dłuższy niż rok jest dopuszczalna, ale zostanie uznana za zawartą na czas nieoznaczony, a nie oznaczony. To z kolei ma kluczowe konsekwencje dla możliwości jej wypowiedzenia i stabilności stosunku prawnego.
Dla zabezpieczenia interesów dzierżawcy, szczególnie przy dłuższym okresie trwania umowy, istotny jest również wpis dzierżawy do księgi wieczystej nieruchomości. Zgodnie z art. 7091 k.c. (stosowanym odpowiednio do dzierżawy):
„Najem lub dzierżawa nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż lat dziesięć, a gdy stroną jest przedsiębiorca – dłuższy niż lat trzydzieści, może być ujawniony w księdze wieczystej.”
(art. 7091 k.c.)
Wpis dzierżawy do księgi wieczystej ma ten skutek, że nabywca nieruchomości musi respektować istniejącą dzierżawę, nawet jeśli nie wiedział o jej istnieniu w chwili zakupu. Z perspektywy wydzierżawiającego oznacza to z kolei istotne ograniczenie swobody zbycia gruntu „wolnego” od obciążeń.
„Zdarza się, że właściciele dowiadują się o wpisie dzierżawy do księgi wieczystej dopiero przy okazji przygotowywania sprzedaży nieruchomości. Tymczasem wpis taki wymaga ich udziału i zgody, więc w praktyce problemem jest raczej nieświadomość skutków tego wpisu niż jego «tajność».”
– adw. Piotr Nowak
Najczęstsze błędy w umowach dzierżawy gruntów rolnych
Analiza sporów sądowych oraz praktyki doradczej pozwala wyróżnić kilka typowych błędów, które prowadzą do konfliktów:
Po pierwsze, zbyt ogólne lub wręcz sprzeczne postanowienia dotyczące czasu trwania umowy i zasad jej wypowiedzenia. Spotyka się umowy, w których jednocześnie wpisano, że jest to „umowa na czas oznaczony 10 lat”, ale w kolejnym paragrafie dopuszczono jej wypowiedzenie „w każdym czasie, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, bez podania przyczyny”. Sądy w takich przypadkach mają trudne zadanie interpretacji zgodnej z rzeczywistą wolą stron.
Po drugie, brak regulacji dotyczących rozliczenia nakładów. Przy dłuższej dzierżawie gruntów rolnych można niemal pewnie założyć, że dzierżawca dokona istotnych inwestycji. Brak postanowień umownych skutkuje koniecznością sięgania po ogólne przepisy i prowadzenia złożonych postępowań dowodowych.
Po trzecie, ustne lub „półformalne” umowy zawierane między członkami rodziny, sąsiadami czy znajomymi. W razie zmiany pokolenia, konfliktu rodzinnego czy problemów finansowych, brak pisemnej umowy drastycznie utrudnia obronę swoich praw, a strony nierzadko „pamiętają” jej treść w zupełnie odmienny sposób.
Po czwarte, nieuwzględnienie wpływu dzierżawy na możliwość sprzedaży gruntów rolnych, w tym prawa pierwokupu dzierżawcy i KOWR oraz ewentualnego wpisu dzierżawy do księgi wieczystej. W rezultacie właściciel zaskoczony jest ograniczeniami, które sam wcześniej (świadomie lub nie) zaakceptował.
Po piąte, brak precyzyjnego określenia przeznaczenia gruntu i dopuszczalnych sposobów użytkowania. To prowadzi do sporów o legalność np. wprowadzenia intensywnej hodowli, montażu instalacji fotowoltaicznych, zmiany struktury upraw czy wykorzystania części gruntu do celów pozarolniczych.
W jednym z wyroków sąd apelacyjny trafnie podsumował skutki nieprecyzyjnych zapisów:
„Konflikt stron umowy dzierżawy był w znacznym stopniu rezultatem lakonicznej i nieprecyzyjnej treści umowy, sporządzonej bez należytej staranności. Strony, pomimo świadomości znacznej wartości przedmiotu dzierżawy i długiego okresu jej trwania, nie zadbały o uregulowanie kluczowych kwestii, co w konsekwencji wymagało sięgnięcia przez sąd do ogólnych zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.”
(wyrok SA w Poznaniu z 10.01.2019 r., sygn. akt I ACa 734/18)
Jak przygotować umowę dzierżawy, by uniknąć wieloletnich sporów?
Z punktu widzenia zarówno właściciela, jak i dzierżawcy, kluczem do uniknięcia sporów jest możliwie najpełniejsze i konkretne uregulowanie w umowie wszystkich istotnych kwestii, przy jednoczesnym zachowaniu zgodności z przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Umowa nie powinna być zbyt lakoniczna, ale też nie musi być przeładowana niezrozumiałymi klauzulami – ważne, aby każde istotne dla stron ryzyko zostało zidentyfikowane i odpowiednio opisane.
W praktyce szczególną uwagę należy zwrócić na:
– precyzyjne oznaczenie przedmiotu dzierżawy oraz opis stanu gruntu,
– jasne określenie czasu trwania umowy oraz katalogu przyczyn jej wcześniejszego wypowiedzenia (ze wskazaniem trybu i terminów),
– dokładne uregulowanie wysokości, formy, terminów i zasad waloryzacji czynszu, wraz z konsekwencjami opóźnień,
– opis obowiązków dzierżawcy w zakresie utrzymania gruntu, wykonywania inwestycji i rozliczania nakładów,
– postanowienia dotyczące przeznaczenia gruntu i dopuszczalnych sposobów użytkowania,
– kwestie związane z prawem pierwokupu i planowaną sprzedażą nieruchomości,
– formę umowy (pisemną, ewentualnie z poświadczeniem notarialnym) i ewentualny wpis do księgi wieczystej.
„Dobrze sporządzona umowa dzierżawy gruntów rolnych jest jak «instrukcja obsługi» na wypadek konfliktu. Im więcej potencjalnych sytuacji spornych przewidzimy na etapie negocjowania i spisywania umowy, tym mniej będzie pola do dowolnej interpretacji i tym mniejsze ryzyko wieloletnich procesów.”
– r.pr. Anna Kowalska
Warto też pamiętać, że każda sytuacja jest odmienna: inaczej będzie wyglądała bezpieczna umowa dzierżawy przy krótkoterminowym użyczeniu kilku hektarów sąsiadowi na uprawę zbóż, a inaczej przy 20-letniej dzierżawie pod intensywną hodowlę lub instalację OZE. W złożonych przypadkach zasadne jest skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika (radcy prawnego lub adwokata) już na etapie projektowania umowy, a nie dopiero w momencie zaognienia konfliktu.
Q&A – najczęstsze pytania dotyczące umowy dzierżawy gruntów rolnych
Czy umowa dzierżawy gruntów rolnych musi być zawarta na piśmie?
Co do zasady nie. Zgodnie z odpowiednim zastosowaniem art. 660 k.c., jeżeli dzierżawa nieruchomości jest zawierana na dłużej niż rok, powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Dla bezpieczeństwa obu stron, zwłaszcza przy gruntach rolnych i dłuższych okresach, zawsze warto zawrzeć umowę w formie pisemnej, a przy większych areałach i długim okresie – rozważyć poświadczenie podpisów przez notariusza.
Czy właściciel może „w każdej chwili” rozwiązać umowę dzierżawy?
Nie. Jeżeli umowa jest zawarta na czas oznaczony, to co do zasady obowiązuje do upływu tego okresu. Wcześniejsze rozwiązanie jest możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w umowie (np. rażące naruszenia, zaległości czynszowe) lub wynikających z ustawy (art. 700 k.c. – zwłoka z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności). Tylko przy umowie na czas nieoznaczony można ją wypowiedzieć „bez podania przyczyny”, z zachowaniem ustawowego okresu wypowiedzenia (co do zasady rok naprzód na koniec roku dzierżawnego – art. 704 k.c.).
Czy dzierżawca może dokonywać dowolnych inwestycji na dzierżawionym gruncie?
Nie. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej i nie może zmieniać przeznaczenia nieruchomości bez zgody wydzierżawiającego (art. 696 k.c.). Inwestycje wykraczające poza zwykły zarząd (np. budowa obór, silosów, instalacji fotowoltaicznych) powinny być co do zasady uzgadniane z właścicielem, najlepiej w formie pisemnej. W przeciwnym razie dzierżawca może mieć trudności z domaganiem się zwrotu nakładów po zakończeniu umowy.
Jak rozlicza się nakłady poniesione przez dzierżawcę po zakończeniu dzierżawy?
Jeśli umowa nie stanowi inaczej, zastosowanie znajdują odpowiednio ogólne przepisy o nakładach (art. 224–231 k.c.). W praktyce rozstrzyga się, czy były to nakłady konieczne, użyteczne czy zbytkowne i w jakim stopniu zwiększyły wartość nieruchomości. Jest to złożone zagadnienie, często wymagające opinii biegłego. Dlatego zaleca się, aby strony już w umowie dzierżawy określiły zasady rozliczenia konkretnych typów inwestycji (np. melioracji, budowy ogrodzeń, budynków).
Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu dzierżonej nieruchomości rolnej?
Tak, w określonych sytuacjach. Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.k.u.r. dzierżawcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jeżeli dzierżawa jest wykonywana na podstawie umowy pisemnej z datą pewną i trwa co najmniej trzy lata. W razie zamiaru sprzedaży właściciel musi najpierw zaoferować nieruchomość dzierżawcy na warunkach ustalonych z nabywcą. Dopiero jeśli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu, sprzedaż może nastąpić na rzecz wybranego nabywcy.
Czy można w umowie wyłączyć prawo pierwokupu dzierżawcy?
Prawo pierwokupu dzierżawcy wynikające z ustawy ma charakter bezwzględnie obowiązujący w tym sensie, że nie można go skutecznie wyłączyć zwykłym zapisem umownym. Postanowienia umowy sprzeczne z ustawą byłyby nieważne. Strony mogą jednak ukształtować relacje tak, aby dzierżawa nie spełniała przesłanek prawa pierwokupu (np. krótszy okres, brak daty pewnej), co jednak ma inne konsekwencje praktyczne. Przy większych transakcjach warto tę kwestię skonsultować z prawnikiem.
Co się stanie z dzierżawą, jeżeli właściciel sprzeda grunt osobie trzeciej?
Co do zasady, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego z mocy prawa (art. 678 k.c. stosowany odpowiednio przez art. 694 k.c.). Dzierżawa co do zasady trwa dalej na dotychczasowych warunkach. Jeśli jednak dzierżawa nie została ujawniona w księdze wieczystej, a nabywca kupił nieruchomość „w dobrej wierze” bez wiedzy o dzierżawie, mogą pojawić się dodatkowe komplikacje. Wpis dzierżawy w księdze wieczystej wzmacnia pozycję dzierżawcy wobec przyszłych nabywców.
Czy można ustalić czynsz dzierżawny w formie części płodów rolnych?
Tak. Art. 693 § 2 k.c. wyraźnie dopuszcza ustalenie czynszu w świadczeniach innego rodzaju, w tym w części pożytków (np. w zbożu, rzepaku, ziemniakach). Dla uniknięcia sporów należy dokładnie określić rodzaj świadczenia, jego ilość (np. dt/ha), sposób i termin przekazywania, a także zasady w razie istotnych zmian cen lub klęsk żywiołowych. Coraz częściej stosuje się rozwiązanie mieszane, np. część czynszu w pieniądzu, część w pożytkach.
Jak długo można zawrzeć umowę dzierżawy gruntów rolnych?
Przepisy nie określają maksymalnego okresu, na jaki można zawrzeć dzierżawę, poza zasadą z art. 695 § 1 k.c., zgodnie z którą dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego terminu jest uważana za zawartą na czas nieoznaczony. Oznacza to, że można zawrzeć umowę np. na 40 lat, ale po 30 latach będzie ona traktowana jak umowa na czas nieoznaczony, co ma znaczenie dla możliwości jej wypowiedzenia.
Czy można „szybko” pozbyć się dzierżawcy, który źle gospodaruje?
Możliwość szybkiego rozwiązania umowy zależy od jej treści oraz od tego, czy zachodzą przesłanki ustawowe. Jeśli dzierżawca dopuszcza się rażących naruszeń zasad prawidłowej gospodarki (np. niszczy meliorację, doprowadza do erozji gleby, nie sieje i nie zbiera plonów), można rozważać wypowiedzenie umowy z powodu ciężkiego naruszenia jej postanowień. Należy jednak liczyć się z koniecznością udowodnienia tych faktów przed sądem. W praktyce dobrze skonstruowana umowa, z jasno opisanymi obowiązkami i sankcjami, znacząco ułatwia skuteczne i szybkie zakończenie takiej dzierżawy.
Czy dzierżawa wpływa na możliwość uzyskania dopłat unijnych przez dzierżawcę?
Tak. Dzierżawca będący rolnikiem prowadzącym działalność rolniczą na danym gruncie może ubiegać się o dopłaty bezpośrednie, o ile spełnia warunki określone w przepisach unijnych i krajowych. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa weryfikuje tytuł prawny do władania gruntem, a dobrze sporządzona umowa dzierżawy (najlepiej pisemna) jest podstawowym dokumentem potwierdzającym ten tytuł. W interesie dzierżawcy leży więc posiadanie umowy, która jasno wskazuje jego uprawnienia do prowadzenia gospodarstwa na danym obszarze.
Czy warto korzystać z gotowych wzorów umów dzierżawy z internetu?
Wzory mogą stanowić punkt wyjścia, ale rzadko są wystarczające bez dostosowania do konkretnej sytuacji. Gotowe formularze często nie uwzględniają specyfiki danego gruntu, planowanych inwestycji, relacji stron, ani aktualnych zmian w prawie (np. w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego). Skorzystanie z takiego wzoru bez refleksji może doprowadzić do pominięcia kluczowych postanowień lub do wprowadzenia zapisów sprzecznych z prawem. Przy umowach obejmujących większy areał, długi okres lub znaczące inwestycje, zdecydowanie warto skonsultować projekt umowy z profesjonalnym pełnomocnikiem.
Na koniec warto podkreślić: dzierżawa gruntów rolnych to nie tylko prosty stosunek „czynsz za korzystanie z pola”, ale złożona relacja prawna, która – jeśli zostanie nieprawidłowo ukształtowana – może związać strony na wiele lat, uniemożliwiając elastyczne zarządzanie majątkiem i prowadząc do kosztownych sporów. Starannie przygotowana umowa, uwzględniająca zarówno przepisy Kodeksu cywilnego, jak i ustaw szczególnych, to najlepsza inwestycja w bezpieczeństwo prawne właścicieli i dzierżawców.
