Umowy dotyczące praw rzeczowych – takie jak przeniesienie własności nieruchomości, ustanowienie służebności, hipoteki czy użytkowania wieczystego – należą do najważniejszych czynności prawnych w obrocie gospodarczym i prywatnym. Ich skutki są zazwyczaj długotrwałe, głęboko ingerują w sytuację majątkową stron, a niekiedy oddziałują także na osoby trzecie. Z tego powodu ustawodawca bardzo precyzyjnie reguluje zarówno formę, jak i przesłanki ważności takich umów, w szczególności zaś skupia się na kwestii prawidłowości oświadczeń woli stron.
Punktem wyjścia jest prosta, ale fundamentalna teza: jeżeli oświadczenie woli jednej z osób składających się na treść umowy jest dotknięte wadą określoną w kodeksie cywilnym, to cała czynność prawna może zostać unieważniona lub stać się bezskuteczna wobec określonej strony. W przypadku umów dotyczących praw rzeczowych ma to znaczenie szczególne, ponieważ „unieważnienie” (ściślej: stwierdzenie nieważności albo uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem wady) może prowadzić do konieczności „odwrócenia” skutków rzeczowych: zwrotu nieruchomości, wykreślenia hipoteki, korekty wpisów w księdze wieczystej.
Podstawy prawne – ogólne zasady dotyczące oświadczeń woli
Punktem wyjścia dla analizy wad oświadczeń woli są przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 60 k.c.:
„Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej.”
Samo istnienie woli jednak nie wystarcza – musi ona zostać złożona w sposób zgodny z prawem i wolny od wad. Artykuł 82 k.c. przewiduje podstawową przyczynę nieważności oświadczenia woli:
„Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli.”
Kolejne przepisy (art. 83–88 k.c.) regulują szczegółowo m.in. pozorność, błąd, podstęp i groźbę. To właśnie te regulacje tworzą system ochrony strony składającej wadliwe oświadczenie woli. Ich naruszenie może prowadzić do nieważności czynności z mocy prawa (nieważność bezwzględna) albo do sytuacji, w której czynność jest „wzruszalna” (skuteczna dopóki strona uprawniona nie uchyli się od skutków prawnych oświadczenia).
Adwokat, dr Krzysztof Nowak, komentuje dla naszego portalu:
„W praktyce w obrocie nieruchomościami nadal pokutuje przekonanie, że skoro akt notarialny został podpisany i wpisano zmianę do księgi wieczystej, to umowa jest nienaruszalna. Tymczasem wady oświadczeń woli mogą po latach doprowadzić do kwestionowania ważności takich umów, a nawet do odwrócenia wpisów wieczystoksięgowych.”
Czynności dotyczące praw rzeczowych – szczególna waga formy i zgodności oświadczeń
Umowy dotyczące praw rzeczowych w zdecydowanej większości wymagają formy aktu notarialnego. Przykładowo, art. 158 k.c. stanowi:
„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”
Z kolei art. 245 § 2 k.c. w odniesieniu do użytkowania wieczystego i służebności wskazuje:
„Do ustanowienia, przeniesienia lub ograniczenia użytkowania wieczystego oraz do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.”
Z jednej strony wymóg formy notarialnej ma chronić obrót – notariusz powinien wyjaśnić stronom treść i skutki czynności. Z drugiej jednak strony forma szczególna nie „uodparnia” oświadczeń woli na wady. Można złożyć oświadczenie woli w akcie notarialnym będąc w błędzie, pod wpływem podstępu czy groźby. Również osoba w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji może formalnie podpisać akt notarialny, co będzie prowadzić do nieważności.
Radca prawny, mec. Anna Zielińska, zauważa:
„Zawieranie umów w formie aktu notarialnego bywa mylnie utożsamiane z całkowitym bezpieczeństwem transakcji. Notariusz ma wprawdzie obowiązek pouczyć strony i upewnić się co do ich tożsamości, ale nie jest biegłym psychologiem ani lekarzem. W praktyce wiele spraw o nieważność umów sprzedaży nieruchomości dotyczy właśnie stanu świadomości sprzedającego lub błędu co do treści czynności.”
Klasyfikacja wad oświadczeń woli w prawie cywilnym
Polski kodeks cywilny wyróżnia kilka podstawowych kategorii wad oświadczeń woli:
– brak świadomości lub swobody (art. 82 k.c.),
– pozorność (art. 83 k.c.),
– błąd (art. 84–86 k.c.),
– groźba (art. 87–88 k.c.).
Każda z tych wad ma inne przesłanki, skutki i terminy dochodzenia roszczeń. Ich wspólnym mianownikiem jest możliwość zakwestionowania ważności czynności, w tym także umów dotyczących praw rzeczowych. W dalszej części artykułu przyjrzymy się każdej z tych wad, odwołując się do konkretnych przykładów, przepisów i orzecznictwa sądowego.
Brak świadomości lub swobody – art. 82 k.c.
Artykuł 82 k.c. dotyka sytuacji skrajnych, w których strona w chwili składania oświadczenia woli nie jest w stanie świadomie lub swobodnie decydować o swoim postępowaniu. Chodzi tu zarówno o przyczyny trwałe (np. choroba psychiczna, głębokie zaburzenia otępienne), jak i przemijające (np. silne odurzenie alkoholem lub narkotykami, ostry epizod psychotyczny). Przepis brzmi:
„Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli (…).”
Skutek jest tu najsurowszy – nieważność bezwzględna. Czynność taka jest nieważna od początku (ex tunc), a sąd może stwierdzić tę nieważność w każdym czasie, również z urzędu.
W praktyce najczęściej spory powstają w sytuacjach, gdy osoba starsza, schorowana, często z rozpoznaną demencją, podpisuje akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Nabywca powołuje się na to, że sprzedający sprawiał wrażenie przytomnego i notariusz nie miał zastrzeżeń. Rodzina sprzedającego po jego śmierci kwestionuje umowę, powołując się na stan wyłączający świadomość.
Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2006 r., sygn. akt IV CSK 7/05, podkreślił:
„O stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli można mówić wówczas, gdy zaburzenia psychiczne lub inne przyczyny, w tym również natury fizycznej, powodują, że osoba nie jest zdolna rozpoznać znaczenia swojego postępowania lub pokierować nim w sposób odpowiadający jej woli.”
W sprawach tego rodzaju kluczowa jest opinia biegłych lekarzy psychiatrów i neurologów, oparta m.in. na dokumentacji medycznej z okresu zawierania umowy. Cofnięcie skutków rzeczowych (np. przywrócenie własności nieruchomości) po stwierdzeniu nieważności jest możliwe nawet po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej. Wpis dokonany na podstawie nieważnej umowy nie znajduje oparcia w rzeczywistym stanie prawnym.
Przykład z praktyki
Pan Jan, 82-letni właściciel domu jednorodzinnego, kilka lat wcześniej został zdiagnozowany z chorobą Alzheimera. Jego syn namawia go do sprzedaży nieruchomości „dobremu znajomemu” za cenę znacznie niższą od rynkowej. W dniu podpisania aktu notarialnego pan Jan ma gorszy dzień – jest zdezorientowany, nie pamięta dokładnie daty i nie rozumie w pełni treści dokumentu. Notariusz, opierając się na krótkiej rozmowie, stwierdza, że jest „ogólnie zorientowany”. Po śmierci pana Jana pozostali spadkobiercy wytaczają powództwo o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży z powodu stanu wyłączającego świadome podjęcie decyzji. Sąd, po zasięgnięciu opinii biegłych i analizie dokumentacji medycznej, uznaje, że w chwili zawierania umowy pan Jan nie miał zdolności do należytego rozeznania znaczenia czynności. Umowa zostaje uznana za nieważną, a własność nieruchomości wraca do masy spadkowej.
Pozorność oświadczenia woli – art. 83 k.c.
Drugą istotną wadą jest pozorność. Artykuł 83 § 1 k.c. wskazuje:
„Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru.”
Pozorność występuje, gdy strony umawiają się, że składane oświadczenia woli nie mają wywołać skutków prawnych, jakie normalnie wywołuje dana czynność, albo mają je wywołać w innym, ukrytym zakresie. W praktyce obrotu nieruchomościami często mamy do czynienia z tzw. czynnościami „na pokaz”, które mają ukryć rzeczywiste ustalenia (np. umowa darowizny, która w istocie ma charakter sprzedaży, w celu obejścia podatku).
Artykuł 83 § 1 zdanie drugie k.c. dodaje:
„Jeżeli jednak oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.”
Mamy więc dwa poziomy analizy. Po pierwsze, czynność pozorna jest nieważna. Po drugie, sąd bada, czy nie doszło do dokonania ukrytej czynności (tzw. dissimulatio), która może być ważna, o ile spełnia przesłanki przewidziane dla tej czynności (w tym wymaganą formę).
W wyroku z 25 sierpnia 2011 r., sygn. akt II CSK 640/10, Sąd Najwyższy zaakcentował:
„O pozorności czynności prawnej można mówić tylko wówczas, gdy obie strony mają świadomość, że składane oświadczenia nie mają zmierzać do wywołania skutków prawnych odpowiadających ich treści. Konieczne jest więc istnienie porozumienia w tym zakresie.”
W kontekście praw rzeczowych typowym przykładem jest zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości w celu „ucieczki” przed wierzycielami, przy założeniu, że nabywca nie będzie rzeczywiście korzystał z prawa, a właściciel nadal będzie posiadał nieruchomość. W razie sporu sąd może stwierdzić pozorność takiej czynności, a jej skutkiem jest nieważność umowy i możliwość zaspokojenia się wierzycieli z nieruchomości.
Pozorność a księgi wieczyste
W praktyce powstaje pytanie, jak pozorność czynności wpływa na wpisy w księdze wieczystej. Jeżeli wpis został dokonany na podstawie nieważnej (pozornej) umowy, to nie odzwierciedla on rzeczywistego stanu prawnego. Osoba, która nabyła nieruchomość na podstawie pozornej umowy, nie staje się właścicielem. Co do zasady przysługuje wtedy powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Co istotne, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, który był stroną pozornej czynności. Rękojmia może chronić dopiero dalszych nabywców działających w dobrej wierze, ale tylko w granicach określonych w ustawie.
Błąd jako wada oświadczenia woli – art. 84–86 k.c.
Najbardziej „codzienną” wadą oświadczenia woli jest błąd. Nie chodzi tu o każdy błąd faktyczny czy nieprecyzyjne wyobrażenie, lecz o taki, który spełnia przesłanki określone w kodeksie. Artykuł 84 § 1 k.c. stanowi:
„W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli.”
Po pierwsze, błąd musi dotyczyć „treści czynności prawnej”, a więc elementów składających się na jej istotę: przedmiotu umowy, zakresu przenoszonego prawa, osoby kontrahenta, odpłatności świadczenia czy treści zastrzeżonych ograniczeń. Błąd co do pobocznych okoliczności (np. subiektywna ocena atrakcyjności lokalizacji nieruchomości) zasadniczo nie będzie uzasadniał uchylenia się od skutków umowy.
Po drugie, w myśl art. 84 § 2 k.c.:
„Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (…).”
Nie każdy błąd jest więc prawnie „istotny”. Ustawodawca wymaga, aby był to błąd istotny z punktu widzenia racjonalnej decyzji. Kluczowe jest również to, w jaki sposób błąd powstał: czy został wywołany przez drugą stronę (nawet bez jej winy), czy ta druga strona wiedziała o błędzie albo mogła go łatwo zauważyć (art. 84 § 2 k.c.).
Sąd Najwyższy w wyroku z 19 marca 2004 r., sygn. akt II CK 91/03, podkreślił:
„Dla zakwalifikowania mylnego wyobrażenia jako błędu w rozumieniu art. 84 k.c. konieczne jest, by dotyczyło ono elementu istotnego treści czynności prawnej oraz by pozostawało w związku przyczynowym z podjętym oświadczeniem woli.”
Błąd przy umowach dotyczących nieruchomości
W obrocie nieruchomościami najczęściej spotykamy się z błędem co do:
– powierzchni nieruchomości,
– granic działki,
– stanu prawnego (np. istnienia służebności, hipoteki),
– dopuszczalnego sposobu użytkowania (plan zagospodarowania przestrzennego),
– osoby kontrahenta (np. osoba podająca się za właściciela).
Warto jednak pamiętać, że błąd co do stanu prawnego nieruchomości bywa kwalifikowany różnie. Jeżeli dotyczy treści umowy (np. strony przekonane, że nieruchomość jest obciążona tylko jedną hipoteką, podczas gdy istnieje ich kilka, a to ma zostać odzwierciedlone w treści czynności), może stanowić błąd co do treści czynności. Jeżeli natomiast strona zaniechała sprawdzenia księgi wieczystej, trudno mówić o błędzie istotnym, gdyż miała możliwość łatwej weryfikacji.
Przykład: nabywca zawiera umowę sprzedaży mieszkania, wierząc – na podstawie informacji sprzedającego – że lokal ma 70 m². W akcie notarialnym wpisana jest jednak powierzchnia 52 m², a nabywca nie zwraca na to uwagi. Po czasie odkrywa różnicę. Czy może powołać się na błąd? Co do zasady błąd wynika tu z niedbalstwa nabywcy – treść aktu była dostępna i czytelna, notariusz odczytał ją stronom. Sądy podchodzą do takich sytuacji bardzo ostrożnie.
Podstęp i wprowadzenie w błąd – art. 86 k.c.
Szczególnym przypadkiem błędu jest sytuacja, gdy został on wywołany podstępnie przez drugą stronę. Artykuł 86 § 1 k.c. stanowi:
„Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu jest dopuszczalne także wtedy, gdy błąd nie był istotny (…).”
Podstęp polega na świadomym działaniu zmierzającym do wywołania u kontrahenta błędnego przekonania lub utrzymania go w takim przekonaniu. W obrocie nieruchomościami może to przyjąć formę świadomego zatajenia istnienia obciążeń (służebności, hipoteki), przeróbek budowlanych wykonanych bez pozwolenia, wad konstrukcyjnych budynku, których sprzedający jest świadomy.
W jednym z orzeczeń Sąd Apelacyjny w Warszawie (wyrok z 19 września 2019 r., sygn. akt VI ACa 201/19) wskazał:
„Przemilczenie przez sprzedającego istotnych wad nieruchomości, o których wiedział, może stanowić przejaw podstępu, jeżeli z okoliczności wynika, że dążył on w ten sposób do wywołania u kupującego mylnego wyobrażenia co do rzeczywistego stanu rzeczy.”
Podstęp znacząco ułatwia kupującemu uchylenie się od skutków umowy, nawet jeśli teoretycznie mógłby pewne informacje zdobyć przy zachowaniu należytej staranności. Ustawodawca w tym wypadku w większym stopniu chroni stronę „oszukaną”.
Terminy na uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia złożonego w błędzie
Choć błąd nie powoduje nieważności bezwzględnej, to daje stronie uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli. Zasady określa art. 88 § 1 k.c.:
„Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu (…) powinno nastąpić w ciągu roku od wykrycia błędu.”
Uchylenie się następuje przez złożenie drugiej stronie oświadczenia woli (dla celów dowodowych – najlepiej na piśmie, w przypadku umów w formie aktu notarialnego często także w tej formie), a następnie zwykle przez wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności lub bezskuteczności umowy. Po upływie rocznego terminu uprawnienie wygasa i umowa pozostaje skuteczna.
Mecenas Piotr Rutkowski komentuje:
„Klientom trzeba bardzo jasno tłumaczyć, że prawo cywilne nie będzie w nieskończoność naprawiało ich błędnych decyzji. Jeżeli ktoś uważa, że został wprowadzony w błąd przy zakupie nieruchomości, nie może przez lata biernie czekać. Termin roczny z art. 88 k.c. jest stosunkowo krótki, a sądy interpretują go raczej rygorystycznie.”
Groźba jako wada oświadczenia woli – art. 87–88 k.c.
Odrębną kategorią wady oświadczenia woli jest groźba. Artykuł 87 k.c. przewiduje:
„Jeżeli ktoś złożył oświadczenie woli pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej, może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia, jeżeli z okoliczności wynika, że mógł się obawiać poważnego niebezpieczeństwa osobistego lub majątkowego.”
Groźba musi być bezprawna, a więc sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego, oraz na tyle poważna, że wzbudza u zagrożonego uzasadnioną obawę. W obrocie dotyczącym praw rzeczowych częściej spotykamy się z groźbą majątkową (np. zapowiedź zniszczenia mienia, wszczęcia postępowania karnego pod fałszywymi zarzutami) niż z groźbą fizyczną, choć i takie sytuacje się zdarzają.
Sąd Najwyższy w wyroku z 5 grudnia 2002 r., sygn. akt II CKN 1079/00, wskazał:
„O bezprawności groźby można mówić wówczas, gdy zmierza ona do wymuszenia na osobie zagrożonej złożenia oświadczenia woli, bez względu na to, czy użyte środki są sprzeczne z prawem, czy tylko z zasadami współżycia społecznego.”
Przy groźbie, podobnie jak przy błędzie, zastosowanie ma art. 88 k.c. Termin roczny na uchylenie się od skutków prawnych biegnie od momentu, kiedy stan obawy ustał (art. 88 § 2 k.c.).
Przykładowy scenariusz
Pani Maria jest współwłaścicielką kamienicy wraz ze swoim bratem. Brat, zadłużony, naciska na sprzedaż nieruchomości znajomemu inwestorowi za wyraźnie zaniżoną cenę. Gdy Maria sprzeciwia się transakcji, brat grozi jej „podrzuceniem” dowodów przestępstwa gospodarczego, które miałaby rzekomo popełnić, oraz zniszczeniem jej dobrego imienia w środowisku zawodowym. Obawia się konsekwencji dla swojej kariery i reputacji, więc pod wpływem tej groźby podpisuje akt notarialny sprzedaży. Po czasie, kiedy konflikt się uspokaja, Maria składa oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem groźby i zaskarża umowę w sądzie. Sąd, oceniając stopień nacisków i realność groźby, może uznać, że doszło do wady oświadczenia woli i uchylić skutki umowy względem Marii.
Skutki prawne wad oświadczeń woli w kontekście praw rzeczowych
Skutki prawne stwierdzenia wady oświadczenia woli zależą od jej rodzaju. Możemy wyróżnić dwie zasadnicze sytuacje: nieważność bezwzględną i wzruszalność czynności.
Nieważność bezwzględna (art. 82, 83 k.c.) oznacza, że czynność jest nieważna od samego początku. Tak dzieje się np. w razie braku świadomości lub swobody czy przy pozorności. Czynność taka nie wywołuje żadnych skutków prawnych – w tym rzeczowych – chyba że ustawa przewiduje szczególne wyjątki (np. ochronę osób trzecich działających w dobrej wierze na podstawie rękojmi ksiąg wieczystych).
Wzruszalność dotyczy błędu i groźby. Czynność jest ważna i skuteczna, ale strona, która została dotknięta wadą, może uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia, składając odpowiednie oświadczenie w terminie i dochodząc sądownie ustalenia nieważności lub bezskuteczności umowy. Po skutecznym uchyleniu się od skutków prawnych czynność traktowana jest jak nieważna od początku (z mocą wsteczną).
W kontekście praw rzeczowych konsekwencje te mają charakter daleko idący. Jeżeli dojdzie do uznania umowy przenoszącej własność za nieważną, prawo własności nigdy nie przeszło na nabywcę. Podobnie nieważne może okazać się ustanowienie służebności czy hipoteki.
Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 29 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 1534/14, podkreślił:
„Stwierdzenie nieważności umowy przenoszącej własność nieruchomości powoduje, że wpis w księdze wieczystej dokonany na jej podstawie nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego i podlega korekcie w trybie powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.”
Ochrona osób trzecich i rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Na gruncie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece szczególnie ważna jest instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i n. u.k.w.h.). Umożliwia ona w pewnych sytuacjach ochronę nabywcy, który w zaufaniu do treści księgi nabył prawo od osoby wpisanej jako uprawniona, chociaż w rzeczywistości nie była ona właścicielem (np. z powodu nieważności umowy pierwotnej).
Należy jednak pamiętać, że rękojmia nie działa:
– przeciwko prawom, które powstały z mocy prawa,
– gdy wpis został dokonany na podstawie czynności nieważnej, ale nabywca działał w złej wierze,
– w odniesieniu do nabywcy, który był bezpośrednią stroną czynności obarczonej wadą oświadczenia woli.
Oznacza to, że jeśli ktoś zawarł pozorną umowę przeniesienia własności nieruchomości, nie może następnie powoływać się na rękojmię, aby zalegalizować swoje „nabycie”. Natomiast dalszy nabywca, który kupił nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, nie wiedząc o pozorności pierwotnej umowy, może być chroniony przez rękojmię.
Jak praktycznie dochodzi się nieważności lub wzruszenia umowy?
W przypadku podejrzenia wady oświadczenia woli strona zainteresowana musi podjąć kilka kroków. W razie nieważności bezwzględnej (np. art. 82, 83 k.c.) nie jest konieczne składanie specjalnego oświadczenia o uchyleniu się od skutków, ponieważ czynność jest nieważna z mocy prawa. W praktyce jednak, zwłaszcza przy istniejących już wpisach w księdze wieczystej, konieczne jest wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności umowy (art. 189 k.p.c.) oraz ewentualnie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej (art. 10 u.k.w.h.).
W przypadku błędu i groźby, przed skierowaniem sprawy do sądu, strona powinna złożyć drugiej stronie oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli, z powołaniem się na konkretną wadę i jej okoliczności. Dla bezpieczeństwa dowodowego oświadczenie to najlepiej złożyć na piśmie, za potwierdzeniem odbioru, a przy umowach w formie aktu notarialnego – często stosuje się także formę notarialną oświadczenia.
Następnie konieczne jest zazwyczaj wytoczenie powództwa o ustalenie, że umowa jest nieważna (bądź bezskuteczna względem powoda). Bez wyroku sądu kontrahent rzadko godzi się na dobrowolne „cofnięcie” skutków umowy, zwłaszcza gdy chodzi o nieruchomości.
Dowodzenie wady oświadczenia woli
Jednym z najtrudniejszych aspektów praktycznych jest udowodnienie istnienia wady. W przypadku:
– braku świadomości lub swobody – kluczowe są opinie biegłych psychiatrów i neurologów oraz zeznania świadków,
– pozorności – istotne są wszelkie dowody na istnienie „umowy pozakodeksowej” stron, np. korespondencja, sposób faktycznego korzystania z nieruchomości, rozliczenia finansowe,
– błędu – dokumenty, korespondencja, ogłoszenia, zapewnienia kontrahenta; w przypadku podstępu – dowody świadczące o świadomym wprowadzaniu w błąd,
– groźby – zeznania świadków, nagrania, korespondencja, wszelkie ślady nacisków i ultimatum.
Sędzia dr Tomasz Kwiatkowski, członek kolegium redakcyjnego naszego portalu, zwraca uwagę:
„W sprawach o wady oświadczenia woli przy umowach dotyczących praw rzeczowych bardzo często mamy do czynienia z luką dowodową. Strony latami przyjmują skutki umowy, po czym w momencie konfliktu rodziny lub upadłości jednego z kontrahentów nagle powołują się na rzekome groźby czy błędy. Sąd w takich wypadkach musi zachować szczególną ostrożność, bo wątpliwości dowodowe działają na niekorzyść strony dochodzącej nieważności.”
Praktyczne przykłady sporów o nieważność umów dotyczących praw rzeczowych
Dla zobrazowania problematyki warto omówić kilka typowych schematów sporów sądowych.
Pierwszy z nich to sprzedaż mieszkania przez osobę w podeszłym wieku, której stan zdrowia psychicznego jest poważnie zaburzony. Rodzina, często po śmierci tej osoby, domaga się stwierdzenia nieważności umowy na podstawie art. 82 k.c. Sąd musi zbadać, czy w dacie zawierania umowy stan psychiczny sprzedającego istotnie wyłączał jego świadomość. Jeżeli tak – umowa jest nieważna, niezależnie od tego, czy nabywca działał w dobrej wierze.
Drugi typowy przypadek dotyczy pozornych umów sprzedaży, których celem jest ukrycie majątku przed wierzycielami. Formalnie dochodzi do zawarcia aktu notarialnego, często bez realnej zapłaty ceny, a dotychczasowy właściciel nadal włada nieruchomością. Gdy wierzyciel próbuje zaspokoić się z tej nieruchomości, dłużnik powołuje się na jej rzekome zbycie. Sąd, badając okoliczności, może dojść do wniosku, że umowa była pozorna. Skutkiem jest nieuwzględnienie „zbycia” przy egzekucji.
Trzeci przykład to błąd co do stanu prawnego nieruchomości. Kupujący zawiera umowę sprzedaży działki, będąc przekonanym, że jest ona „wolna od obciążeń”. W rzeczywistości działka obciążona jest służebnością przesyłu, która uniemożliwia wzniesienie planowanych budynków. Jeżeli sprzedający zapewniał o braku obciążeń, a kupujący działał w zaufaniu do tych zapewnień (przy czym być może nie sprawdził dokładnie działu III księgi wieczystej), może powstać spór o to, czy błąd był istotny, wywołany przez sprzedającego i uprawnia do uchylenia się od skutków umowy.
Podsumowanie – kiedy realnie można unieważnić czynność dotyczącą prawa rzeczowego?
W świetle omówionych przepisów i orzecznictwa można sformułować kilka kluczowych wniosków praktycznych.
Po pierwsze, umowy dotyczące praw rzeczowych nie są „święte” tylko dlatego, że przybrały formę aktu notarialnego. Sąd może badać, czy oświadczenia woli stron były wolne od wad, a jeśli stwierdzi ich istnienie, może doprowadzić do nieważności lub bezskuteczności czynności.
Po drugie, najpoważniejsze skutki (nieważność bezwzględna) wiążą się z brakiem świadomości lub swobody oraz pozornością. W tych przypadkach czynność jest nieważna z mocy prawa, a roszczenia mogą być dochodzone w zasadzie bez ograniczeń czasowych, z zastrzeżeniem ogólnych zasad przedawnienia roszczeń majątkowych.
Po trzecie, w przypadku błędu i groźby czynność jest ważna dopóki strona uprawniona w określonym terminie (co do zasady roku) nie uchyli się od skutków prawnych oświadczenia. Niezachowanie tego terminu powoduje utrwalenie skutków umowy.
Po czwarte, w razie stwierdzenia wady oświadczenia woli w umowie dotyczącej prawa rzeczowego konieczne jest zazwyczaj skorygowanie wpisu w księdze wieczystej poprzez powództwo z art. 10 u.k.w.h. Wpis oparty na nieważnej czynności nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego.
Po piąte, udowodnienie wady oświadczenia woli bywa trudne i wymaga starannie zgromadzonego materiału dowodowego – dokumentacji, zeznań świadków, opinii biegłych, korespondencji. Im więcej czasu upływa od zawarcia umowy, tym trudniej wykazać okoliczności z nią związane.
Adwokat, dr Krzysztof Nowak, podsumowuje:
„Każda sprawa dotycząca wad oświadczeń woli przy umowach nieruchomościowych jest inna. Nie ma prostych schematów, a o sukcesie decydują niuanse: czy błąd był istotny, czy kontrahent wiedział o stanie zdrowia drugiej strony, czy groźba była rzeczywiście poważna. Jedno jest pewne – próby podważania ważnych umów po wielu latach bez mocnych dowodów rzadko kończą się powodzeniem.”
Q&A – najczęściej zadawane pytania dotyczące wad oświadczeń woli w umowach o prawa rzeczowe
Czy każdą „niekorzystną” umowę sprzedaży nieruchomości da się unieważnić powołując się na błąd?
Nie. Sam fakt, że umowa jest dla kogoś niekorzystna finansowo, nie oznacza automatycznie istnienia błędu w rozumieniu art. 84 k.c. Błąd musi dotyczyć treści czynności prawnej i być istotny – to znaczy taki, który przy rozsądnej ocenie spowodowałby, że strona nie zawarłaby umowy tej treści. Różnica między ceną rynkową a umówioną może mieć znaczenie tylko w wyjątkowych sytuacjach (np. połączonych z podstępem drugiej strony).
Podpisałem akt notarialny sprzedaży działki, a potem zorientowałem się, że na części działki biegną podziemne instalacje i ustanowiono służebność przesyłu. Czy mogę unieważnić umowę?
To zależy od okoliczności. Jeśli sprzedający zapewniał o braku jakichkolwiek obciążeń, a służebność nie była ujawniona w księdze wieczystej, można rozważać błąd co do treści czynności prawnej, a nawet podstęp. Jeśli jednak służebność była ujawniona w księdze wieczystej, sąd może uznać, że kupujący mógł ją łatwo zauważyć i brak wiedzy wynika z jego niedbalstwa. Wówczas powołanie się na błąd może być nieskuteczne.
Jak długo po zawarciu umowy mogę powoływać się na błąd lub groźbę?
Zgodnie z art. 88 § 1–2 k.c. uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu lub groźby powinno nastąpić w ciągu roku: w przypadku błędu – od chwili jego wykrycia, a w przypadku groźby – od chwili, gdy stan obawy ustał. Po upływie tego terminu możliwość uchylenia się wygasa.
Co w sytuacji, gdy osoba sprzedająca nieruchomość była już ubezwłasnowolniona?
Osoba całkowicie ubezwłasnowolniona nie ma zdolności do czynności prawnych. Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta przez taką osobę jest nieważna bezwzględnie (art. 12 k.c.). Jeżeli jednak ubezwłasnowolnienie nastąpiło po zawarciu umowy, ale w oparciu o stan istniejący już wcześniej, możliwe jest powoływanie się na art. 82 k.c. (brak świadomości lub swobody) w odniesieniu do daty zawarcia umowy.
Czy notariusz odpowiada za to, że strona złożyła oświadczenie woli w stanie wyłączającym świadomość?
Notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne (art. 80 § 2 Prawa o notariacie). Nie jest jednak biegłym lekarzem. Odpowiedzialność notariusza może wchodzić w grę, jeśli z okoliczności wynikało w sposób oczywisty, że strona nie rozumie treści czynności, a mimo to notariusz dokonał czynności. Nie zwalnia to jednak stron z obowiązku dochodzenia nieważności samej umowy.
Co to znaczy, że umowa jest „pozorna” i jakie ma to znaczenie dla nabywcy nieruchomości?
Umowa jest pozorna, gdy obie strony uzgadniają, że oświadczenia woli mają nie wywołać skutków prawnych odpowiadających ich treści. Klasyczny przykład to „sprzedaż na papierze” wyłącznie w celu ukrycia majątku. Taka czynność jest nieważna. Jeżeli nabywca był stroną umowy pozornej, nie może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Inaczej może być w przypadku dalszego nabywcy działającego w dobrej wierze.
Jeżeli sąd stwierdzi nieważność umowy sprzedaży nieruchomości, co dzieje się z wpisem w księdze wieczystej?
Wpis w księdze wieczystej, dokonany na podstawie nieważnej umowy, nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Konieczne jest wówczas wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.). Po prawomocnym wyroku sąd wieczystoksięgowy dokonuje odpowiedniej zmiany wpisu.
Czy mogę powołać się na błąd, jeżeli nie przeczytałem dokładnie aktu notarialnego?
Co do zasady nie. Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że osoba podpisująca dokument prawny ma obowiązek zapoznać się z jego treścią. Sam fakt, że ktoś „nie przeczytał” aktu, nie uzasadnia powoływania się na błąd. Wyjątkiem mogą być sytuacje, gdy treść aktu została przedstawiona wadliwie przez notariusza lub gdy wystąpiły inne szczególne okoliczności (np. niepełnosprawność, bariera językowa), a strona mogła być wprowadzona w błąd co do treści czynności.
Czy różnica między deklarowaną w ogłoszeniu powierzchnią mieszkania a rzeczywistą powierzchnią zawsze umożliwia unieważnienie umowy?
Nie zawsze. Jeżeli ogłoszenie wprowadzało w błąd, ale w akcie notarialnym wpisano prawidłową powierzchnię, a notariusz odczytał akt, sąd może uznać, że kupujący mógł błąd zauważyć. Wówczas dochodzenie unieważnienia na podstawie błędu może być utrudnione. W takich sytuacjach częściej dochodzi się roszczeń odszkodowawczych lub obniżenia ceny, niż unieważnienia całej umowy.
Jakie pierwsze kroki powinienem podjąć, jeśli podejrzewam, że moja umowa przenosząca własność nieruchomości była zawarta z wadą oświadczenia woli?
Po pierwsze, należy możliwie szybko skonsultować sprawę z profesjonalnym pełnomocnikiem (adwokatem lub radcą prawnym), aby ocenić rodzaj potencjalnej wady i terminy jej dochodzenia. Po drugie, trzeba zgromadzić wszelkie dowody: dokumenty, korespondencję, świadków. W przypadku błędu lub groźby wskazane jest niezwłoczne złożenie drugiej stronie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli, a następnie rozważenie wytoczenia powództwa o ustalenie nieważności lub bezskuteczności umowy oraz o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Czas i kompletność materiału dowodowego są w takich sprawach kluczowe.
