Użytkowanie wieczyste a własność – wprowadzenie do problematyki
Użytkowanie wieczyste jest jedną z tych instytucji polskiego prawa cywilnego, która od lat budzi wątpliwości zarówno wśród właścicieli mieszkań i domów, jak i przedsiębiorców. Wielu użytkowników wieczystych przez długi czas żyło w przekonaniu, że „w praktyce to jest to samo, co własność”, co zresztą w pewnym stopniu znajdowało odzwierciedlenie w ich sytuacji faktycznej. Różnice ujawniały się najczęściej dopiero w momentach konfliktowych: przy sprzedaży nieruchomości, przy aktualizacji opłat rocznych, przy realizacji inwestycji, a ostatnio – przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność.
Kluczowe znaczenie miała tu obszerna reforma wprowadzona ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zasadniczo przekształciło się bowiem ex lege w prawo własności. Nie oznacza to jednak, że instytucja użytkowania wieczystego zniknęła z polskiego porządku prawnego. Nadal funkcjonuje ona w odniesieniu do wielu gruntów, w szczególności o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe, a skutki historycznego użytkowania wieczystego – choćby w postaci opłat przekształceniowych – będą odczuwalne jeszcze przez lata.
Jak zauważa r.pr. Joanna K., redaktorka naszego portalu specjalizująca się w prawie nieruchomości:
Użytkowanie wieczyste to dziś przede wszystkim problem „pośredni”: formalnie coraz częściej mamy do czynienia z własnością, ale obciążoną pozostałościami po wieloletnim funkcjonowaniu tej instytucji, w szczególności w postaci opłat i sporów o prawidłowość ich ustalenia lub aktualizacji.
Aby zrozumieć te spory, konieczne jest jasne rozróżnienie między użytkowaniem wieczystym a własnością, wskazanie podstaw prawnych, wysokości i zasad ustalania opłat, a także przedstawienie wybranych orzeczeń sądowych, które kształtują praktykę.
Podstawy prawne użytkowania wieczystego i własności
Punktem wyjścia są przepisy Kodeksu cywilnego. Własność uregulowana jest w art. 140 i n. k.c., zaś użytkowanie wieczyste w art. 232–243 k.c. Należy również pamiętać o szeregu ustaw szczególnych (m.in. ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów).
Zgodnie z art. 140 k.c.:
„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno‑gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”
Natomiast art. 232 § 1 k.c. stanowi:
„Grunt stanowiący własność Skarbu Państwa położony w granicach administracyjnych miast, a także grunt Skarbu Państwa położony poza tymi granicami, lecz włączony do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przeznaczony w tym planie na cele rozwojowe miasta, albo na cele antropogeniczne niezwiązane z rolnictwem, leśnictwem lub gospodarką wodną, może być oddany w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.”
O ile własność jest prawem najszerszym i najsilniejszym, o tyle użytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym, choć niezwykle zbliżonym w treści do własności. Kluczowe jest to, że użytkowanie wieczyste może być ustanowione wyłącznie na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (albo ich związków). Nie można zatem ustanowić użytkowania wieczystego na gruncie należącym do osoby prywatnej.
Treść użytkowania wieczystego – czym różni się od własności?
Art. 233 k.c. wskazuje:
„W granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.”
Zwraca uwagę podobieństwo brzmienia do art. 140 k.c. Regulacja ta była nieprzypadkowa: ustawodawca chciał nadać użytkowaniu wieczystemu możliwie szeroką treść, tak aby z perspektywy użytkownika zbliżało się ono w maksymalnym zakresie do własności. Różnica ujawnia się jednak w szczegółach: użytkownik wieczysty jest zawsze związany:
– czasem trwania prawa (zwykle 99 lat, minimalnie 40),
– obowiązkiem ponoszenia opłat rocznych,
– określonym celem, na jaki grunt został oddany (np. cele mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe), od którego nie można swobodnie odstępować.
W komentarzu dla naszego portalu adw. Piotr M. podkreśla:
Formalnie użytkowanie wieczyste jest prawem „czasowym”, ale w praktyce, z uwagi na możliwość przedłużenia na dalsze okresy, miało ono charakter zbliżony do trwałego. Różnice stawały się widoczne dopiero w sytuacjach konfliktowych – np. gdy organ odmówił przedłużenia użytkowania lub znacząco podniósł opłatę roczną po aktualizacji.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – rewolucja od 2019 r.
Najistotniejszą zmianą ostatnich lat jest wspomniane już przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r.:
„Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, przekształca się w prawo własności tych gruntów.”
Kluczowe jest zatem, aby grunt był:
– zabudowany budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub wielorodzinnym (również z lokalami usługowymi w pewnym zakresie),
– oddany w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe.
W praktyce pojawiło się wiele sporów o to, czy dana nieruchomość spełnia kryteria „zabudowania na cele mieszkaniowe”, zwłaszcza przy znacznym udziale lokali użytkowych. Orzecznictwo sądów administracyjnych oraz wytyczne Ministerstwa uelastyczniały wykładnię, ale w wielu przypadkach konieczne było indywidualne rozstrzygnięcie sporu.
Przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, co oznacza, że z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkownik wieczysty stał się właścicielem gruntu, a dotychczasowe prawo użytkowania wieczystego wygasło. Dokumentem potwierdzającym ten fakt jest zaświadczenie wydawane przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starostę, dyrektora oddziału KOWR itd.), a nie sama decyzja „konstytutywna”.
Opłata przekształceniowa zamiast opłaty rocznej
Z przekształceniem związana jest istotna kwestia finansowa. Dotychczasowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego została zastąpiona tzw. opłatą przekształceniową. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:
„Osoby, o których mowa w art. 1 ust. 1, są obowiązane do wnoszenia na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłaty z tytułu przekształcenia przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.”
Co do zasady opłata ta jest równa dotychczasowej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu przekształcenia. Ustawodawca przewidział jednak możliwość:
– jednorazowego wniesienia opłaty (ze zniżkami, szczególnie w przypadku gruntów Skarbu Państwa),
– aktualizacji wysokości opłaty przekształceniowej w określonych sytuacjach (pozostaje to jednak ściśle uregulowane i powiązane z wcześniejszym procesem aktualizacji opłaty rocznej).
Niezwykle ważne jest również to, że w wielu gminach uchwalono dodatkowe bonifikaty od opłaty przekształceniowej, których wysokość i warunki stosowania różniły się znacząco. To z kolei wywołało liczne wątpliwości co do równego traktowania mieszkańców różnych jednostek samorządu terytorialnego.
Podstawowe różnice między użytkowaniem wieczystym a własnością
Różnice można podzielić na kilka płaszczyzn: czas trwania prawa, zakres uprawnień, obciążenia finansowe, swobodę rozporządzania oraz relację z właścicielem gruntu.
Po pierwsze, czas trwania. Zgodnie z art. 236 § 1 k.c. użytkowanie wieczyste ustanawia się na okres od 40 do 99 lat. W praktyce najczęściej były to umowy 99‑letnie. Możliwe jest ich przedłużenie na dalszy okres, przy czym:
„Na żądanie użytkownika wieczystego termin ten powinien być przedłużony na dalszy okres od 40 do 99 lat, chyba że sprzeciwia się temu ważny interes społeczny.”
Własność nie jest czasowo ograniczona. Może być wykonywana bezterminowo, dopóki nie dojdzie do jej przeniesienia, wywłaszczenia lub wygaśnięcia w wyniku np. zniszczenia rzeczy.
Po drugie, relacja do właściciela. W przypadku użytkowania wieczystego właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty jest więc „drugim podmiotem” prawa rzeczowego do tego samego gruntu – jego prawo ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego, choć bardzo szerokiego. Własność zaś jest prawem „pełnym”: właściciel jest jedynym podmiotem władztwa nad rzeczą (z zastrzeżeniem obciążeń w postaci ograniczonych praw rzeczowych, służebności, hipotek itd.).
Po trzecie, obciążenia finansowe. Użytkownik wieczysty co roku zobowiązany jest do uiszczania na rzecz właściciela gruntu opłaty rocznej. Jej wysokość jest powiązana z wartością nieruchomości i może być aktualizowana. Właściciel gruntu takich opłat na rzecz Skarbu Państwa czy gminy z tytułu samego posiadania prawa własności co do zasady nie ponosi, choć oczywiście jest obciążony podatkiem od nieruchomości. Po przekształceniu użytkowania wieczystego we własność obowiązek opłaty rocznej znika, ale w jego miejsce pojawia się opłata przekształceniowa – o czym była mowa wyżej.
Po czwarte, możliwość korzystania z gruntu. Użytkownik wieczysty co do zasady korzysta z gruntu jak właściciel, ale musi jednocześnie respektować postanowienia umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste. Umowa ta może w szczególności zawierać zobowiązania do zabudowy gruntu w określonym terminie, prowadzenia określonej działalności czy zakazu zmiany przeznaczenia. Naruszenie tych postanowień może skutkować m.in. podwyższeniem opłat rocznych lub nawet rozwiązaniem umowy w drodze orzeczenia sądu.
Własność jest wolna od takich konstrukcyjnych ograniczeń: właściciel nie zawiera umowy z „podmiotem publicznym” określającej sposób korzystania z własnej rzeczy. Ograniczenia wynikają jedynie z ustaw i decyzji administracyjnych (np. planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy, przepisów o ochronie środowiska).
Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego – zasady i problemy
Opłata roczna jest jednym z najbardziej charakterystycznych elementów użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 238 k.c.:
„Użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.”
Szczegółowe zasady ustalania opłat reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Zgodnie z art. 71 ust. 1 u.g.n.:
„Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.”
Pierwsza opłata wynosi z reguły od 15% do 25% wartości nieruchomości, natomiast opłaty roczne stanowią stosowny procent tej wartości (w zależności od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, np. 1% dla celów mieszkaniowych, 3% dla celów komercyjnych itd.).
Aktualizacja opłat rocznych – źródło wielu sporów
Najwięcej kontrowersji budzi nie tyle sama zasada wnoszenia opłat, ile ich aktualizacja. Art. 77 ust. 1 u.g.n. stanowi:
„Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być zaktualizowana, nie częściej jednak niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.”
Oznacza to, że organ (np. prezydent miasta) może zmienić wysokość opłaty, jeśli udowodni, że wartość nieruchomości wzrosła (lub spadła). W praktyce dominują sytuacje, w których wartość rośnie, a użytkownik wieczysty otrzymuje zawiadomienie o znacznym podwyższeniu opłaty rocznej.
Procedura aktualizacji jest sformalizowana: organ zawiadamia o nowej wysokości opłaty, a użytkownik wieczysty ma możliwość złożenia wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo że jej wysokość jest zbyt wygórowana. W razie niezadowolenia z orzeczenia SKO możliwe jest wniesienie sprzeciwu, który skutkuje przekazaniem sprawy do sądu powszechnego.
W praktyce orzeczniczej pojawia się wiele spraw dotyczących prawidłowości wyceny nieruchomości, wyboru podejścia i metody szacowania, a także zakresu dopuszczalnej zmiany opłaty. Sądy podkreślają, że organ musi udowodnić, iż rzeczywiście doszło do zmiany wartości nieruchomości. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2016 r., sygn. akt IV CSK 625/15, wskazano:
„Ciężar dowodu w zakresie wykazania przesłanek aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w szczególności zmiany wartości nieruchomości, spoczywa na właścicielu nieruchomości, który wystąpił z żądaniem aktualizacji.”
W praktyce błędy w operatach szacunkowych, przyjmowanie niewłaściwych nieruchomości podobnych, nieuwzględnianie obciążeń czy stanu faktycznego nieruchomości prowadzą do licznych sporów sądowych.
Stopniowe wprowadzanie podwyżek – ulga dla użytkownika wieczystego
Ustawodawca wprowadził mechanizm łagodzący skutki znacznych podwyżek. Art. 77 ust. 2a u.g.n. przewiduje, że jeżeli wysokość zaktualizowanej opłaty przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, to użytkownik wieczysty uiszcza:
– w pierwszym roku – opłatę w wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty,
– w drugim roku – opłatę stanowiącą dwukrotność opłaty dotychczasowej powiększoną o 50% różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dwukrotnością dotychczasowej opłaty rocznej,
– dopiero od trzeciego roku – pełną opłatę wynikającą z aktualizacji.
Celem tego mechanizmu jest rozłożenie w czasie dotkliwych podwyżek, tak aby użytkownik wieczysty miał możliwość dostosowania się do nowych obciążeń.
Konflikty przy aktualizacji opłat – wybrane orzecznictwo
Sądy powszechne oraz administracyjne wielokrotnie wypowiadały się w sprawach związanych z aktualizacją opłat rocznych. Ukształtowała się dość bogata linia orzecznicza, która precyzuje zasady rzetelnej wyceny nieruchomości oraz dopuszczalne granice podwyżek.
W wyroku z dnia 25 kwietnia 2014 r., sygn. akt II CSK 410/13, Sąd Najwyższy podkreślił:
„Okoliczność, że w okresie pomiędzy kolejnymi aktualizacjami opłaty rocznej na rynku nieruchomości nastąpiły zmiany cen, nie może sama przez się przesądzać o zasadności żądania aktualizacji. Konieczne jest wykazanie konkretnego wpływu tych zmian na wartość nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego.”
Z kolei w wyroku z dnia 13 października 2011 r., sygn. akt I CSK 676/10, Sąd Najwyższy wskazał na konieczność indywidualnej oceny nieruchomości:
„Operat szacunkowy, na podstawie którego dokonuje się aktualizacji opłaty rocznej, powinien uwzględniać wszystkie istotne cechy nieruchomości, w tym jej przeznaczenie, uzbrojenie, dostęp do drogi publicznej oraz stan zagospodarowania. Pomięcie któregoś z tych elementów może prowadzić do wadliwego ustalenia wartości nieruchomości i tym samym niezasadnej aktualizacji opłaty.”
W praktyce użytkownik wieczysty, kwestionując podwyżkę, powinien często posłużyć się własną opinią rzeczoznawcy majątkowego oraz podnieść konkretne zarzuty wobec operatu przedstawionego przez organ. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że „podwyżka jest za wysoka”; konieczne jest wykazanie błędów metodologicznych lub faktycznych w wycenie.
Przekształcenie a „stare” i „nowe” opłaty – praktyczne skutki
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w 2019 r. nie zlikwidowało wszystkich problemów związanych z opłatami. Wielu właścicieli gruntów przekształconych nadal spiera się o wysokość opłaty przekształceniowej, w szczególności tam, gdzie tuż przed 1 stycznia 2019 r. dokonano aktualizacji opłat rocznych. Zdarzały się przypadki, w których organy podejmowały próby „przyspieszonej” aktualizacji tuż przed wejściem w życie ustawy przekształceniowej, co budziło zarzuty nadużycia prawa.
W orzecznictwie pojawiły się również spory, czy spóźnione doręczenie wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej (związane np. z błędnym adresowaniem) może wpływać na prawidłowość ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej. Sądy stoją na stanowisku, że decydujący jest stan faktyczny i prawny na dzień przekształcenia, co nie wyklucza badania prawidłowości procedury aktualizacyjnej także po tej dacie.
Adwokat Katarzyna L., współpracująca z naszym portalem, komentuje:
Po 2019 r. fala sporów nie zniknęła, lecz zmieniła swój charakter. Dziś dominują sprawy o ustalenie prawidłowości opłaty przekształceniowej, która przecież wprost nawiązuje do „starej” opłaty rocznej. Jeśli aktualizacja z końca 2018 r. była wadliwa, to wadliwa może być też opłata przekształceniowa. Niektóre samorządy musiały już korygować swoje działania w tym zakresie.
Przykłady z życia – jak różnice między użytkowaniem wieczystym a własnością działają w praktyce
Aby lepiej zrozumieć praktyczne konsekwencje omawianych zagadnień, warto posłużyć się kilkoma uproszczonymi przykładami.
Wyobraźmy sobie pana Jana, który w latach 90. nabył od gminy dom jednorodzinny posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe. Przez lata sumiennie opłacał roczną opłatę, która początkowo była symboliczna. Z czasem – wraz ze wzrostem cen nieruchomości w mieście – opłata była kilkakrotnie aktualizowana, aż osiągnęła znaczną wysokość. Pan Jan, niezadowolony z kolejnej podwyżki, zlecił prywatny operat szacunkowy, który wykazał, że wartość nieruchomości została przez gminę zawyżona. Spór trafił do SKO, a następnie do sądu. Postępowanie ciągnęło się kilka lat.
Z dniem 1 stycznia 2019 r. grunt, na którym stoi dom pana Jana, przekształcił się w prawo własności. Pan Jan otrzymał zaświadczenie i informację o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej przez 20 lat, w wysokości odpowiadającej ostatniej opłacie rocznej. Jednocześnie wciąż toczył się spór o prawidłowość aktualizacji z 2017 r. Od wyniku tego sporu zależała nie tylko przyszła wysokość opłaty przekształceniowej, ale także ewentualny zwrot nadpłat z poprzednich lat.
W innym przypadku przedsiębiorca prowadzący działalność usługową na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (cele komercyjne) nie został objęty ustawowym przekształceniem z 2019 r. Nadal jest użytkownikiem wieczystym. Gdy gmina dokonała aktualizacji opłaty rocznej, podnosząc ją z 3% do 3% nowo ustalonej, znacznie wyższej wartości nieruchomości, przedsiębiorca stanął przed wyborem: przyjąć podwyżkę i przerzucić koszty na klientów albo podjąć spór. Po analizie operatu okazało się, że rzeczoznawca nie uwzględnił ograniczeń w zabudowie wynikających z planu miejscowego. Sprawa trafiła do sądu, który obniżył wartość nieruchomości, a tym samym opłatę roczną.
Przykłady te pokazują, że choć użytkowanie wieczyste jest – w sensie codziennego korzystania z nieruchomości – zbliżone do własności, to jednak różnice w warstwie prawnej i finansowej są zasadnicze i mogą mieć daleko idące skutki.
Użytkowanie wieczyste w przyszłości – czy instytucja zniknie z polskiego prawa?
Po przekształceniu na cele mieszkaniowe pojawiły się głosy, że użytkowanie wieczyste jako instytucja jest anachroniczne i powinno zostać całkowicie zlikwidowane. Jak dotąd ustawodawca ograniczył się jednak do częściowej reformy. W obrocie wciąż funkcjonują:
– prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele inne niż mieszkaniowe (usługowe, przemysłowe, handlowe),
– „resztkowe” przypadki gruntów mieszkaniowych, które z różnych względów nie zostały objęte przekształceniem (np. spory co do przeznaczenia, nieprawidłowości formalne).
Dodatkowo, ustawa z 2018 r. nie wprowadziła całkowitego zakazu ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego. W praktyce jednak skłonność organów do korzystania z tej formuły jest coraz mniejsza, zwłaszcza wobec licznych sporów i kosztów administracyjnych. Wiele gmin preferuje sprzedaż gruntów na własność, co zapewnia im jednorazowy przychód zamiast rozłożonych w czasie opłat.
Jak stwierdza r.pr. Michał S., komentator naszego portalu:
Można przewidywać, że użytkowanie wieczyste będzie stopniowo „wygaszane” – nie przez jednorazową ustawową likwidację, ale raczej przez brak nowych ustanowień i systematyczne przekształcanie istniejących praw na podstawie przepisów szczególnych. Jednocześnie spory o opłaty – zarówno roczne, jak i przekształceniowe – będą nam towarzyszyć jeszcze bardzo długo.
Kluczowe praktyczne wnioski dla użytkowników wieczystych i właścicieli
Dla osób, które dotychczas były użytkownikami wieczystymi, a obecnie stały się właścicielami na mocy ustawy przekształceniowej, najważniejsze są następujące kwestie:
– zrozumienie, że choć formalnie są już właścicielami, nadal obowiązuje ich opłata przekształceniowa, często przez długi okres (zwykle 20 lat),
– świadomość, że wysokość tej opłaty nawiązuje do „starej” opłaty rocznej – a więc ewentualne błędy przy aktualizacji opłaty rocznej wpływają na prawidłowość opłaty przekształceniowej,
– możliwość skorzystania z jednorazowej spłaty opłaty przekształceniowej z bonifikatą, jeśli zostało to przewidziane przez Skarb Państwa lub gminę,
– konieczność monitorowania zmian w lokalnym prawie (uchwały rady gminy o bonifikatach), gdyż mogą one istotnie obniżyć koszty przekształcenia.
Z kolei dla osób i podmiotów, które nadal pozostają użytkownikami wieczystymi (np. przedsiębiorcy), fundamentalne znaczenie ma znajomość procedury aktualizacji opłat i możliwości obrony przed nieuzasadnionymi podwyżkami. Kluczowe są terminy na wniesienie sprzeciwu lub odwołania oraz umiejętność oceny jakości operatu szacunkowego.
Najczęstsze pytania i odpowiedzi (Q&A)
Czy użytkowanie wieczyste to „prawie to samo” co własność?
W sensie faktycznego korzystania z nieruchomości – często tak. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu i rozporządzać swoim prawem w sposób bardzo zbliżony do właściciela. Jednak prawnie różnice są zasadnicze: prawo to jest czasowo ograniczone, obciążone coroczną opłatą oraz zależne od właściciela gruntu (Skardu Państwa lub gminy), który może np. aktualizować opłatę czy w określonych sytuacjach odmówić przedłużenia użytkowania.
Co się stało z użytkowaniem wieczystym po 1 stycznia 2019 r. w przypadku gruntów mieszkaniowych?
Zgodnie z ustawą z 2018 r. większość gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciła się automatycznie we własność na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Zamiast opłaty rocznej wprowadzono opłatę przekształceniową wnoszoną przez 20 lat (z wyjątkami i możliwością skrócenia tego okresu w wyniku jednorazowej spłaty).
Czy nadal muszę płacić opłatę roczną, jeśli mój grunt się przekształcił?
Nie, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego została zastąpiona opłatą przekształceniową. Formalnie jest to inne świadczenie, choć jego wysokość początkowo odpowiadała dotychczasowej opłacie rocznej. Jeżeli otrzymałeś zaświadczenie o przekształceniu, powinieneś zwracać uwagę na terminy i zasady wnoszenia opłaty przekształceniowej, a nie opłaty rocznej.
Czy mogę zakwestionować wysokość opłaty przekształceniowej?
Tak, w wielu przypadkach jest to możliwe, zwłaszcza jeżeli kwestionujesz prawidłowość ostatniej aktualizacji opłaty rocznej, która posłużyła jako podstawa do ustalenia opłaty przekształceniowej. Procedura i terminy są jednak złożone i uzależnione od konkretnej sytuacji (m.in. daty doręczenia wypowiedzenia opłaty rocznej czy zaświadczenia o przekształceniu), dlatego warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Jak często gmina może aktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego?
Zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. aktualizacja może nastąpić nie częściej niż raz na 3 lata, o ile wartość nieruchomości uległa zmianie. Nie oznacza to jednak, że organ ma obowiązek aktualizować opłatę – jest to jego uprawnienie. Brak zmiany wartości nieruchomości powinien skutkować odmową aktualizacji.
Co mogę zrobić, jeśli nie zgadzam się z podwyżką opłaty rocznej?
Po otrzymaniu wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej i propozycji nowej jej wysokości możesz w ustawowym terminie złożyć wniosek do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub że nowa opłata powinna być niższa. Jeżeli orzeczenie SKO Cię nie satysfakcjonuje, możesz wnieść sprzeciw, co powoduje przekazanie sprawy do sądu powszechnego. W praktyce warto rozważyć zlecenie prywatnej wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu.
Czy jako właściciel gruntu nadal mogę być zobowiązany do jakichś „opłat przekształceniowych” w przyszłości?
Jeżeli Twoje prawo użytkowania wieczystego przekształciło się we własność na mocy ustawy z 2018 r., do czasu upływu 20‑letniego (lub krótszego, jeśli tak stanowi ustawa lub przepisy szczególne) okresu wnoszenia opłat przekształceniowych nadal będziesz zobowiązany do ich uiszczania – chyba że skorzystasz z możliwości jednorazowej spłaty i organ ją przyjmie. Nie są to już jednak opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, lecz swoiste „rozliczenie” przekształcenia.
Czy użytkowanie wieczyste można jeszcze ustanowić na nowych gruntach?
Przepisy nadal dopuszczają ustanawianie użytkowania wieczystego na gruntach Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. W praktyce jednak jest to stosowane coraz rzadziej, a wiele organów administracji preferuje zbywanie gruntów na własność. Należy każdorazowo badać treść ogłoszenia o przetargu czy warunki sprzedaży danego gruntu.
Czy użytkownik wieczysty może swobodnie sprzedać swoje prawo?
Tak, użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem, w tym je sprzedać, obciążyć hipoteką, darować itp. Prawo to jest zbywalne i dziedziczne. W odróżnieniu od najmu czy dzierżawy, użytkowanie wieczyste jako ograniczone prawo rzeczowe funkcjonuje w obrocie podobnie jak własność. Nabywca staje się nowym użytkownikiem wieczystym na warunkach dotychczasowej umowy.
Czy opłaty za użytkowanie wieczyste lub opłaty przekształceniowe można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?
W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą kwestia ta zależy od konkretnej sytuacji podatkowej i charakteru nieruchomości. Co do zasady opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych w działalności mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, ale każdorazowo należy uwzględnić aktualne przepisy podatkowe oraz interpretacje organów podatkowych. W odniesieniu do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej opłaty te co do zasady nie podlegają odliczeniu od podatku dochodowego.
Czy użytkowanie wieczyste kiedyś „zniknie” całkowicie?
Na dziś nie ma przepisu, który przewidywałby całkowite zniesienie użytkowania wieczystego w określonej dacie. Można jednak oczekiwać, że instytucja ta będzie stopniowo tracić na znaczeniu – częściowo z uwagi na przekształcenia na cele mieszkaniowe, częściowo z powodu zmiany praktyki organów przy gospodarowaniu nieruchomościami. Jednocześnie skutki dotychczasowego funkcjonowania użytkowania wieczystego – przede wszystkim w sferze opłat i sporów sądowych – będą obecne przez wiele lat.
