Wprowadzenie – istota pożytków i nakładów na rzecz wspólną
Współwłasność to jedna z najczęściej występujących form władania nieruchomościami i innymi rzeczami w obrocie prywatnym. Powstaje zarówno w wyniku dziedziczenia, podziału majątku małżonków, jak i w konsekwencji nabycia rzeczy przez kilka osób jednocześnie. Z punktu widzenia praktyki kluczowe znaczenie mają dwa zagadnienia: pożytki z rzeczy wspólnej (czyli korzyści, jakie rzecz przynosi) oraz nakłady na rzecz wspólną (czyli wydatki i inwestycje ponoszone na tę rzecz). To wokół nich najczęściej powstają spory między współwłaścicielami – kto może pobierać pożytki, komu się one należą, oraz kto i w jakim zakresie powinien ponosić koszty utrzymania i ulepszenia rzeczy.
Zagadnienia te reguluje przede wszystkim Kodeks cywilny, w szczególności art. 195–221 k.c., a także – w kontekście korzystania z rzeczy i rozliczeń – ogólne przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu oraz o posiadaniu rzeczy. Orzecznictwo sądowe, zwłaszcza Sądu Najwyższego, doprecyzowuje zaś wiele praktycznych aspektów, np. momentu przedawnienia roszczeń czy zakresu zwrotu nakładów koniecznych i ulepszających.
W niniejszym artykule przedstawiono w sposób możliwie przystępny, lecz merytorycznie precyzyjny, zasady rozliczeń pożytków i nakładów między współwłaścicielami, z uwzględnieniem aktualnego dorobku doktryny i orzecznictwa. W niektórych miejscach pojawią się krótkie, praktyczne przykłady, jak i komentarze fikcyjnych redaktorów – prawników portalu, pozwalające lepiej zrozumieć konsekwencje konkretnych rozwiązań.
Podstawy prawne współwłasności i ogólne zasady rozliczeń
Punktem wyjścia jest definicja współwłasności zawarta w art. 195 k.c.:
„Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).”
Oznacza to, że współwłaściciele mają prawo do całej rzeczy, a nie do fizycznie wyodrębnionej części. Ich udziały określone są ułamkowo (np. 1/2, 1/4), chyba że mamy do czynienia ze współwłasnością łączną (np. między małżonkami w ustawowej wspólności majątkowej), której szczegółowo tutaj nie omawiamy.
Art. 206 k.c. stanowi z kolei:
„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”
Przepis ten jest kluczowy, gdyż pozwala zbudować podstawę do rozliczeń z tytułu korzystania z rzeczy w większym zakresie, niż wynika to z udziału, a także do rozliczania pożytków.
Uzupełnieniem są art. 207 i 208 k.c., które bezpośrednio odnoszą się do pożytków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną oraz z rozporządzaniem udziałami:
Art. 207 k.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”
Art. 208 k.c.: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.”
Na tle tych przepisów powstają w praktyce pytania: czy jeden ze współwłaścicieli może pobierać wyłącznie dla siebie czynsz z najmu części domu? Czy może samodzielnie przeprowadzić kosztowny remont i domagać się pełnego zwrotu poniesionych nakładów? Co w sytuacji, gdy inni współwłaściciele nie chcieli wyrazić zgody na inwestycję, a mimo to doszło do jej wykonania?
Zanim przejdziemy do szczegółów, warto wyraźnie rozróżnić dwa główne obszary: pożytki (efekt „dodatni”, korzyści) oraz nakłady (efekt „ujemny”, kosztowy), które razem tworzą siatkę rozliczeń między współwłaścicielami.
Pożytki z rzeczy wspólnej – definicja, rodzaje i zasady rozliczeń
Kodeks cywilny operuje pojęciem „pożytków rzeczy” w art. 53 k.c. Wyróżnia trzy kategorie:
§ 1. „Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią zwykły dochód z rzeczy.”
§ 2. „Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.”
§ 3. „Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno‑gospodarczym przeznaczeniem.”
Na gruncie współwłasności najczęściej spotykamy pożytki cywilne, a więc przede wszystkim czynsz z najmu nieruchomości, opłaty za dzierżawę, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, czy np. opłaty z tytułu udostępnienia części gruntu pod reklamę.
Zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów. Jeżeli więc dwóch współwłaścicieli ma udział po 1/2 w mieszkaniu wynajmowanym za 3 000 zł miesięcznie, to – co do zasady – każdemu z nich przysługuje po 1 500 zł, niezależnie od tego, kto zawarł umowę najmu i kto faktycznie pobiera pieniądze.
Pożytki cywilne a faktyczne pobieranie korzyści
W praktyce często zdarza się, że tylko jeden współwłaściciel zawiera umowę najmu i pobiera czynsz, powołując się na to, że to on „zajmuje się sprawami nieruchomości” albo że „inni i tak się nie interesują”. Taka sytuacja z reguły rodzi roszczenie pozostałych współwłaścicieli o rozliczenie pobranych pożytków.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt IV CSK 509/07, wskazał:
„Współwłaściciel, który korzysta z rzeczy wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli i pobiera z niej pożytki cywilne, obowiązany jest do ich rozliczenia stosownie do udziałów, chyba że istnieje ważna podstawa prawna do odmiennego ukształtowania stosunku między współwłaścicielami.”
Oznacza to, że domyślnie – przy braku odmiennej umowy między współwłaścicielami – każdy z nich zachowuje prawo do udziału w pożytkach, nawet jeśli nie jest stroną umowy najmu. Dopiero wyraźna umowa (np. pisemna lub choćby utrwalona w inny sposób) może zmienić ten schemat, np. przyznając jednemu ze współwłaścicieli szersze prawo do pożytków w zamian za ponoszenie większych kosztów lub wykonywanie określonych obowiązków.
Głos redaktora – radca prawny dr Anna Lis
„W praktyce kancelaryjnej często widzę sytuacje, gdy jeden współwłaściciel latami pobiera w całości czynsz z najmu, zakładając, że skoro to on szukał najemcy, spisywał umowy i dbał o naprawy, to ‘należy mu się więcej’. Tymczasem, jeśli brak jest umowy między współwłaścicielami, każda nadwyżka pożytków ponad jego udział może być podstawą roszczeń pozostałych. Warto tę kwestię uregulować na piśmie, bo roszczenia o rozliczenie pożytków zazwyczaj zgłaszane są dopiero przy okazji znoszenia współwłasności – a wtedy spór jest już bardzo zaogniony.”
Pożytki a współwłaściciel korzystający ponad udział
Od pojęcia pożytków należy odróżnić sam fakt korzystania z rzeczy wspólnej ponad przysługujący udział. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli zajmuje całą nieruchomość i wyłącza z korzystania innych, którzy mają jedynie „prawo na papierze”, to – poza kwestią pożytków – może powstać roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy w zakresie, w jakim współwłaściciel korzystający z rzeczy uniemożliwia korzystanie pozostałym.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 marca 2008 r., sygn. III CZP 3/08, stwierdził:
„Współwłaściciel może żądać od drugiego współwłaściciela wynagrodzenia za korzystanie przez niego z rzeczy wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli w zakresie przekraczającym uprawnienie wynikające z jego udziału.”
Wynagrodzenie to, choć nie jest wprost pożytkiem rzeczy, w praktyce funkcjonuje bardzo podobnie do czynszu – stanowi ekwiwalent za pozbawienie innych współuprawnionych możliwości korzystania z rzeczy.
Przykład praktyczny – mieszkanie po rodzicach
Tomasz i jego siostra Ewa odziedziczyli po rodzicach mieszkanie w Warszawie po 1/2 udziału. Tomasz, mieszkający na stałe za granicą, zgodził się, aby Ewa zajmowała mieszkanie „na czas nieokreślony” bez żadnych opłat. Po kilku latach, gdy Ewa zaczyna wynajmować mieszkanie osobom trzecim, nigdy nie dzieląc się czynszem z bratem, powstaje spór. Tomasz żąda połowy wszystkich pożytków (czynszu najmu) z ostatnich 10 lat.
W takiej sytuacji sąd będzie badał, czy między rodzeństwem istniało porozumienie, że Ewa może korzystać i pobierać pożytki wyłącznie dla siebie, czy też zgoda Tomasza dotyczyła jedynie bezpłatnego zamieszkiwania Ewy. Jeżeli nie było wyraźnego upoważnienia do pobierania całości pożytków, roszczenie Tomasza o ich rozliczenie ma podstawę w art. 207 k.c., a w zakresie, w jakim był on pozbawiony możliwości współposiadania, może powstać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy z wyłączeniem drugiego współwłaściciela.
Nakłady na rzecz wspólną – pojęcie, rodzaje i ich znaczenie
Nakłady na rzecz wspólną to wszelkie wydatki ponoszone na tę rzecz, które mają na celu zachowanie jej substancji, utrzymanie w należytym stanie, naprawę, a także jej ulepszenie (modernizację, rozbudowę). Podstawę ogólną rozliczenia nakładów między współwłaścicielami stanowi również art. 207 k.c., z którego wynika, że współwłaściciele ponoszą „wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną” w stosunku do wielkości udziałów.
W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się powszechnie, że pojęcie „wydatków i ciężarów” obejmuje także nakłady konieczne, użyteczne i – w pewnym zakresie – nawet zbytkowe, chociaż każda z tych kategorii podlega innym zasadom rozliczania. Z pomocą przychodzą tu także przepisy o posiadaczu samoistnym i zależnym (art. 224–230 k.c.), które często stosuje się odpowiednio w relacjach między współwłaścicielami, szczególnie gdy jeden z nich faktycznie zachowuje się jak wyłączny posiadacz rzeczy.
Rodzaje nakładów – konieczne, użyteczne, zbytkowe
Systematyka nakładów nie jest wprost uregulowana na gruncie współwłasności, lecz powszechnie stosuje się podział znany z przepisów o posiadaniu:
1) Nakłady konieczne – służą utrzymaniu rzeczy w stanie niepogorszonym, zachowaniu jej substancji i możliwości zwykłego korzystania. Przykładem są naprawy dachu, wymiana instalacji grożącej awarią, koszty bieżących prac konserwacyjnych, usunięcie poważnych usterek.
2) Nakłady użyteczne – to nakłady, które zwiększają wartość rzeczy lub jej użyteczność, choć nie są niezbędne do zachowania jego substancji. Przykład: dobudowanie garażu, wymiana zwykłych okien na okna o lepszych parametrach, modernizacja łazienki podnosząca standard.
3) Nakłady zbytkowe (luksusowe) – ponoszone głównie z uwagi na estetykę, wygodę lub prestiż, niekoniecznie zwiększają w istotny sposób ogólną wartość rynkową rzeczy. Przykładem może być kosztowna fontanna w ogrodzie, ekskluzywne wykończenie wnętrz, luksusowe wyposażenie.
Znaczenie tej klasyfikacji jest dwojakie. Po pierwsze, od niej zależy, czy w ogóle powstaje roszczenie o zwrot nakładów. Po drugie, wpływa na zakres zwrotu – w szczególności czy zwrócona ma być pełna wartość nakładów, czy też jedynie wzrost wartości rzeczy powstały w ich wyniku.
Stanowisko Sądu Najwyższego co do nakładów
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt V CSK 20/06, zauważył:
„Współwłaściciel, który poniósł nakłady na rzecz wspólną, może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu wydatków stosownie do wielkości ich udziałów, przy czym ocena, czy były to nakłady konieczne, użyteczne czy zbytkowe, musi następować z uwzględnieniem całokształtu okoliczności konkretnej sprawy oraz zasad prawidłowej gospodarki.”
Tym samym Sąd wyraźnie potwierdza, że również w reżimie współwłasności występuje potrzeba rozróżniania kategorii nakładów oraz że klasyfikacja ta ma charakter ocenny, zależny od realiów konkretnego przypadku.
Rozliczanie nakładów między współwłaścicielami – zasady ogólne
Zgodnie z art. 207 k.c. wszyscy współwłaściciele powinni ponosić wydatki i ciężary proporcjonalnie do udziałów. Jeżeli więc współwłaściciel ponosi nakłady na rzecz wspólną ze swoich środków – np. finansuje remont dachu – to co do zasady ma roszczenie do pozostałych współwłaścicieli o zwrot przypadającej na nich części wydatków. Podstawą prawną takiego roszczenia jest właśnie art. 207 k.c., często wspierany ogólnymi zasadami o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c.).
Przyjmuje się, że:
– nakłady konieczne współwłaściciel może zasadniczo rozliczyć w pełnej wysokości, proporcjonalnie do udziałów pozostałych współwłaścicieli,
– nakłady użyteczne rozlicza się najczęściej do wysokości zwiększenia wartości rzeczy, przypadającego na udziały współwłaścicieli,
– nakłady zbytkowe – co do zasady – mogą być rozliczone tylko w granicach, w jakich inni współwłaściciele wyrazili na nie zgodę lub je zaakceptowali, albo w granicach, w jakich wzbogacają rzecz (co zazwyczaj jest mocno ograniczone).
Szczególną rolę odgrywa tu także kwestia zgody współwłaścicieli na poniesienie nakładów, a więc problem czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd.
Rodzaj zarządu a możliwość dochodzenia zwrotu nakładów
Współwłaściciele sprawują zarząd rzeczą wspólną, przy czym Kodeks rozróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Art. 199 k.c. stanowi:
„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.”
Natomiast zgodnie z art. 201 k.c.:
„Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczana według wielkości udziałów.”
Z punktu widzenia nakładów kluczowe jest ustalenie, czy dana inwestycja mieściła się w zakresie zwykłego zarządu czy też go przekraczała. Można przyjąć w uproszczeniu, że:
– czynności zwykłego zarządu obejmują bieżące utrzymanie rzeczy, niezbędne naprawy, typowe remonty i konserwacje,
– czynności przekraczające zwykły zarząd to w szczególności poważne modernizacje, zmiana przeznaczenia nieruchomości, poważne inwestycje budowlane, istotne ulepszenia, udział w większych przedsięwzięciach gospodarczych.
Jeżeli istotny remont lub inwestycja ulepszająca rzecz została dokonana bez wymaganej zgody współwłaścicieli, powstaje pytanie, czy współwłaściciel, który samodzielnie sfinansował takie nakłady, może skutecznie domagać się ich zwrotu.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 384/12, wskazał:
„Współwłaściciel, który samowolnie, bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli, dokonał ulepszeń rzeczy wspólnej, może dochodzić zwrotu nakładów tylko w takim zakresie, w jakim zwiększyły one wartość rzeczy i nie sprzeciwia się temu zasada słuszności oraz ich zgodność z zasadami prawidłowej gospodarki.”
Oznacza to, że brak zgody pozostałych współwłaścicieli nie przekreśla całkowicie możliwości rozliczenia nakładów, ale je ogranicza. Sąd będzie badał, czy nakłady rzeczywiście były racjonalne, gospodarczo uzasadnione oraz czy ich efekt jest obiektywnie korzystny.
Głos redaktora – adwokat mec. Michał Korzekwa
„Duże znaczenie ma moment, w którym współwłaściciel informuje pozostałych o planowanych nakładach. Jeśli wcześniej przedstawi im plan remontu dachu, kosztorys, a nawet projekt, i nie spotka się z wyraźnym sprzeciwem, to w ewentualnym sporze ma znacznie mocniejszą pozycję, niż ktoś, kto zaczyna poważną przebudowę budynku bez jakiejkolwiek komunikacji. Sądy wyraźnie premiują współwłaścicieli działających transparentnie i w zgodzie z zasadami prawidłowej gospodarki.”
Rozliczenia pożytków i nakładów w ramach postępowania o zniesienie współwłasności
W praktyce zdecydowana większość rozliczeń między współwłaścicielami z tytułu pożytków i nakładów odbywa się w ramach postępowania o zniesienie współwłasności (sądowego działu majątku). Choć przepisy dotyczące zniesienia współwłasności (art. 210–212 k.c. oraz art. 617–625 k.p.c.) nie regulują szczegółowo rozliczeń pożytków i nakładów, ugruntowana jest linia orzecznicza, zgodnie z którą sąd, znosząc współwłasność, powinien „przy okazji” rozliczyć wszelkie roszczenia związane z korzystaniem z rzeczy i poniesionymi wydatkami.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. III CZP 56/08, stwierdził:
„W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także, na żądanie współwłaścicieli, o wzajemnych roszczeniach z tytułu posiadania rzeczy wspólnej, pobranych pożytków, poniesionych nakładów oraz innych wydatków związanych z rzeczą wspólną.”
W praktyce oznacza to, że jeden z uczestników postępowania może zgłosić (najlepiej już we wniosku lub w odpowiedzi na wniosek) żądanie:
– rozliczenia pożytków (np. czynszu z najmu) pobranych przez innych współwłaścicieli,
– rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomość (remont dachu, wymiana instalacji, modernizacja),
– rozliczeń z tytułu korzystania z rzeczy ponad udział (wynagrodzenie za bezumowne korzystanie),
– rozliczeń innych obciążeń (np. podatki, opłaty eksploatacyjne, ubezpieczenia).
Sąd, dokonując podziału fizycznego nieruchomości albo przyznając ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, uwzględnia te roszczenia w rozliczeniu końcowym – przykładowo, pomniejszając należne spłaty o wartość nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli lub zwiększając je o wartość niespłaconych pożytków.
Przykład z praktyki – rozliczenie wszystkich roszczeń „za jednym razem”
Trzech braci – Jan, Piotr i Marek – jest współwłaścicielami domu w proporcji 1/2, 1/4 i 1/4. Jan mieszka w domu i zajmuje całą nieruchomość, Piotr i Marek mieszkają w innych miastach. Jan przez kilka lat pobierał także czynsz z najmu części domu (poddasza) turystom. Jednocześnie to Jan sfinansował generalny remont dachu, wymianę instalacji elektrycznej oraz ocieplenie budynku.
Gdy Piotr i Marek występują do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności, domagają się:
– rozliczenia czynszu z najmu (pożytki),
– wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z całej nieruchomości przez Jana ponad jego udział.
Z kolei Jan zgłasza roszczenia:
– o zwrot części kosztów nakładów koniecznych i użytecznych (remont, ocieplenie),
– o rozliczenie podatku od nieruchomości i innych opłat, które ponosił sam.
Sąd w jednym postępowaniu:
– dokonuje zniesienia współwłasności, np. poprzez przyznanie domu Janowi z obowiązkiem spłaty braci,
– ustala wartość nakładów i ich rozliczenie według udziałów,
– rozlicza pożytki i ewentualne wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad udział.
Efektem jest „bilans” rozliczeń, w wyniku którego powstaje końcowa kwota spłat lub dopłat.
Przedawnienie roszczeń z tytułu pożytków i nakładów
Wszelkie roszczenia majątkowe podlegają przedawnieniu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Art. 118 k.c. określa generalny termin:
„Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.”
Roszczenia o rozliczenie pożytków (np. czynszu z najmu) mają charakter świadczeń okresowych, co do zasady więc przedawniają się z upływem 3 lat od dnia, w którym każde z tych świadczeń (np. miesięczna rata czynszu) stało się wymagalne. Roszczenia o zwrot nakładów nie mają charakteru świadczeń okresowych, zwykle zatem przedawniają się z upływem 6 lat (dla roszczeń powstałych po nowelizacji z 2018 r.; dla wcześniejszych – 10 lat).
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt II CSK 99/13, wskazał:
„Roszczenie współwłaściciela o rozliczenie pożytków i ciężarów rzeczy wspólnej ma charakter majątkowy, a w zakresie pożytków pobieranych periodycznie – charakter świadczenia okresowego, do którego stosuje się trzyletni termin przedawnienia.”
W przypadku rozliczeń dokonywanych w ramach zniesienia współwłasności powstaje pytanie, czy zgłoszenie roszczeń w tym postępowaniu ma wpływ na bieg przedawnienia. Przyjmuje się, że zgłoszenie roszczeń w ramach wniosku o zniesienie współwłasności lub odpowiedzi na ten wniosek przerywa bieg przedawnienia (art. 123 § 1 pkt 1 k.c. – czynność przed sądem w celu dochodzenia roszczenia).
Głos redaktora – radca prawny dr Anna Lis
„Jednym z częstszych błędów jest przekonanie, że do czasu zniesienia współwłasności roszczenia o pożytki i nakłady ‘się nie przedawniają’, bo wszystko zostanie rozliczone na końcu. Tymczasem przedawnienie biegnie normalnie, a zbyt długie czekanie może pozbawić współwłaściciela możliwości dochodzenia roszczeń za starsze okresy. Stąd rekomenduję, by większe roszczenia (np. dotyczące kilkunastoletniego najmu) przynajmniej częściowo dochodzić wcześniej, szczególnie jeśli relacje między współwłaścicielami są napięte.”
Rozliczanie „korzystania ponad udział” – wynagrodzenie i bezpodstawne wzbogacenie
Szczególną kategorią roszczeń związanych z rzeczą wspólną jest wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad udział. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli korzysta z rzeczy wspólnej w sposób wyłączający innych (np. zajmuje cały lokal, uniemożliwiając zamieszkanie innym współwłaścicielom), powstaje roszczenie quasi-czynszowe.
Podstawą prawną jest najczęściej art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. (odpowiedzialność posiadacza w złej wierze), stosowane odpowiednio, oraz ogólna zasada, że nikt nie powinien być bezpodstawnie wzbogacony kosztem innej osoby (art. 405 k.c.):
„Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.”
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. III CZP 29/15, wyjaśnił:
„Współwłaściciel, który bez podstawy prawnej korzysta z rzeczy wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, obowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego wartości korzystania z rzeczy w zakresie przekraczającym granice wynikające z jego udziału.”
Praktycznie oznacza to, że sąd ustala „rynkowe” wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, np. wysokość czynszu najmu za okres, w którym inni współwłaściciele byli pozbawieni możliwości korzystania z rzeczy, i zasądza kwotę odpowiadającą ich udziałom.
Wpływ umów między współwłaścicielami na pożytki i nakłady
Współwłaściciele mogą – w granicach prawa – dowolnie kształtować wzajemne relacje, w tym dotyczące pożytków i nakładów. Mogą zawrzeć:
– pisemne porozumienie o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej (tzw. umowny podział quoad usum),
– umowę regulującą zasady rozliczania nakładów (np. że określony współwłaściciel ponosi zwiększone koszty w zamian za wyłączne korzystanie z części rzeczy),
– umowę o zniesienie współwłasności z jednoczesnym rozliczeniem pożytków i nakładów.
Tego typu umowy mają kluczowe znaczenie, gdyż pozwalają uniknąć wielu sporów sądowych. Warunkiem ich ważności jest zachowanie wymaganej formy (np. aktu notarialnego przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości) oraz nienaruszanie prawa (np. brak pokrzywdzenia wierzycieli współwłaściciela).
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 września 2016 r., sygn. akt V CSK 58/16, podkreślił:
„Współwłaściciele mogą w drodze porozumienia zmienić zasady rozliczania pożytków i wydatków, jakie wynikają z dyspozycji art. 207 k.c. Uzgodnienia te, o ile nie sprzeciwiają się ustawie ani zasadom współżycia społecznego, są dla nich wiążące i wyłączają stosowanie regulacji ustawowej.”
W konsekwencji, jeśli współwłaściciele zawarli umowę, że np. jeden z nich pobiera wszystkie pożytki w zamian za ponoszenie wszystkich nakładów, trudno będzie potem – przy braku ważnych powodów – domagać się rozliczenia według standardowych proporcji udziałów.
Q&A – najczęstsze pytania dotyczące pożytków i nakładów na rzecz wspólną
Czy współwłaściciel, który nie korzysta z rzeczy, musi partycypować w nakładach?
Tak. Sam fakt, że współwłaściciel faktycznie nie korzysta z rzeczy (np. mieszka gdzie indziej), nie zwalnia go z obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 207 k.c. wydatki i ciężary ponosi się proporcjonalnie do udziałów, niezależnie od stopnia faktycznego korzystania. Może on natomiast dochodzić rozliczenia pożytków oraz ewentualnego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ponad udział przez innego współwłaściciela.
Czy mogę samodzielnie przeprowadzić generalny remont i żądać pełnego zwrotu od pozostałych współwłaścicieli?
Możesz ponieść nakłady na własne ryzyko. Co do zasady masz roszczenie o zwrot nakładów koniecznych, a w przypadku nakładów użytecznych – do wysokości, w jakiej zwiększyły wartość rzeczy. Jeżeli jednak remont przekraczał zakres zwykłego zarządu, powinieneś uzyskać zgodę współwłaścicieli (art. 199 k.c.). W razie jej braku sąd będzie bardziej restrykcyjnie oceniał zasadność zwrotu nakładów, badając ich zgodność z zasadami prawidłowej gospodarki i słuszności.
Czy współwłaściciel może samodzielnie wynająć całą nieruchomość bez zgody pozostałych?
Wynajęcie całej rzeczy wspólnej co do zasady jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Brak zgody może skutkować nieważnością umowy najmu w zakresie przekraczającym uprawnienia współwłaściciela. Nawet jeśli najem trwa, współwłaściciel pobierający czynsz musi – w braku odmiennej umowy – rozliczać pożytki z pozostałymi, proporcjonalnie do udziałów.
Czy roszczenia o rozliczenie czynszu z najmu mogą się przedawnić?
Tak. Roszczenia o rozliczenie czynszu z najmu mają charakter świadczeń okresowych, dlatego przedawniają się z upływem 3 lat (art. 118 k.c.). Oznacza to, że nieuregulowane rozliczenia sprzed wielu lat mogą być już przedawnione, jeśli współwłaściciel nie podjął w tym czasie kroków prawnych, np. nie złożył pozwu czy wniosku o zniesienie współwłasności z żądaniem rozliczenia pożytków.
Czy można umówić się, że jeden współwłaściciel ma wyłączne prawo do pożytków, a inni są z tego zwolnieni?
Tak, współwłaściciele mogą swobodnie kształtować zasady rozliczeń między sobą, w tym przyznać jednemu z nich większy udział w pożytkach w zamian za określone obowiązki (np. ponoszenie wszystkich wydatków, zarządzanie nieruchomością). Takie porozumienie powinno mieć formę pisemną dla celów dowodowych, a w przypadku nieruchomości i trwałych zmian w sposobie korzystania – często celowe jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Czy sąd przy zniesieniu współwłasności zawsze rozlicza pożytki i nakłady?
Sąd rozlicza pożytki i nakłady, jeśli zostanie to wyraźnie zgłoszone przez któregokolwiek z uczestników postępowania (np. we wniosku, odpowiedzi na wniosek, piśmie uzupełniającym). Bez stosownego żądania sąd może pominąć te kwestie, ograniczając się do samego sposobu podziału rzeczy. Dlatego bardzo istotne jest precyzyjne sformułowanie wniosków w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
Czy współwłaściciel, który nie chciał remontu, musi zwrócić część nakładów?
To zależy od charakteru nakładów. Jeżeli były to nakłady konieczne, zapewniające zachowanie substancji rzeczy i niezbędne z punktu widzenia prawidłowej gospodarki (np. wymiana zniszczonego dachu), to co do zasady również niechętny współwłaściciel będzie zobowiązany do zwrotu proporcjonalnej części. Inaczej może być przy nakładach użytecznych lub zbytkowych, dokonanych wbrew jego wyraźnemu sprzeciwowi – wówczas sąd może ograniczyć lub nawet wyłączyć obowiązek ich zwrotu.
Czy roszczenia o zwrot nakładów można przenieść na inną osobę?
Co do zasady tak, roszczenia majątkowe – w tym o zwrot nakładów – mogą być przedmiotem przelewu (cesji) na podstawie art. 509 i nast. k.c., o ile nie sprzeciwia się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość zobowiązania. W praktyce jednak nabywca udziału we współwłasności często nabywa go już z „historią” roszczeń o nakłady, które można uwzględnić w cenie transakcji.
Podsumowanie
Rozliczenia z tytułu pożytków i nakładów na rzecz wspólną są jednym z najbardziej newralgicznych i jednocześnie najbardziej skomplikowanych elementów stosunków między współwłaścicielami. Z jednej strony przepisy Kodeksu cywilnego, zwłaszcza art. 207 k.c., dają czytelną, ogólną zasadę proporcjonalności – pożytki i wydatki przypadają zgodnie z udziałami. Z drugiej strony praktyka życiowa obfituje w niuanse, wyjątki, porozumienia ustne i milczące akceptacje, które wymagają skrupulatnej analizy w każdym konkretnym przypadku.
Kluczowe jest zrozumienie kilku zasad: po pierwsze, pobierać pożytki i jednocześnie nie rozliczać się z innymi współwłaścicielami można wyłącznie na podstawie wyraźnej umowy; po drugie, ponoszenie nakładów bez zgody współwłaścicieli jest zawsze obarczone ryzykiem, choć nie musi automatycznie wykluczać roszczeń o ich zwrot; po trzecie, czas działa na niekorzyść biernych współwłaścicieli – roszczenia o pożytki i część roszczeń o nakłady ulegają przedawnieniu.
W sytuacji konfliktu lub planowanych większych inwestycji na rzeczy wspólnej warto – zanim dojdzie do sporu sądowego – skorzystać z porady profesjonalnego pełnomocnika. Pozwoli to z jednej strony zabezpieczyć interesy współwłaściciela poprzez odpowiednie umowy i oświadczenia, z drugiej zaś uniknąć niepotrzebnych wydatków, które później mogą okazać się niemożliwe do efektywnego rozliczenia.
