Czym różni się użytkowanie (prawo rzeczowe) od dzierżawy lub najmu? Praktyczny poradnik
Rozróżnienie między użytkowaniem jako ograniczonym prawem rzeczowym a dzierżawą i najmem jako stosunkami obligacyjnymi należy do fundamentalnych zagadnień prawa cywilnego. W praktyce obrotu gospodarczego, a także w relacjach prywatnych (np. przy przekazywaniu nieruchomości w rodzinie), te instytucje są często mylone lub używane zamiennie, co może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i podatkowych. Celem niniejszego artykułu jest wyjaśnienie istoty różnic między użytkowaniem, dzierżawą i najmem, ze szczególnym uwzględnieniem praktycznych skutków wyboru danej konstrukcji prawnej.
Użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe – istota i podstawy prawne
Użytkowanie uregulowane jest w Kodeksie cywilnym w art. 252–284. Ustawodawca definiuje je w art. 252 k.c. w sposób następujący:
Art. 252 k.c.: „Użytkowanie jest prawem do używania cudzej rzeczy i do pobierania z niej pożytków.”
Jest to zatem ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża cudzą rzecz (ruchomą lub nieruchomą), a wyjątkowo także prawo (np. wierzytelność, udział w spółce), i umożliwia użytkownikowi korzystanie z niej w najszerszym możliwym zakresie, zbliżonym do zakresu uprawnień właściciela, ale bez prawa rozporządzania rzeczą (czyli bez prawa do jej zbycia, obciążenia hipoteką itp.).
Charakter rzeczowy użytkowania oznacza, że:
– jest skuteczne wobec każdej osoby (erga omnes), a nie tylko wobec określonej strony umowy,
– „podąża za rzeczą” – co do zasady przechodzi na każdego nabywcę rzeczy,
– dla nieruchomości wymaga ujawnienia w księdze wieczystej, aby korzystać z rękojmi wiary publicznej ksiąg.
Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że użytkowanie jest prawem o bardzo szerokim zakresie treściowym. W jednym z orzeczeń wskazano:
Wyrok SN z 19 stycznia 2011 r., II CSK 358/10: „Zakres uprawnień użytkownika, obejmujący zarówno używanie rzeczy, jak i pobieranie z niej pożytków, zbliża to ograniczone prawo rzeczowe do konstrukcji prawa własności, z tą jednak różnicą, że użytkownik nie może rozporządzać rzeczą jako taką.”
Jak zauważa r.pr. dr Anna Kowalska, hipotetyczna ekspertka naszego portalu:
„W praktyce użytkowanie bywa stosowane tam, gdzie strony chcą trwale uregulować relację co do korzystania z rzeczy, w szczególności nieruchomości, bez przenoszenia własności. Jest to często instrument wykorzystywany w planowaniu sukcesji majątkowej, np. gdy rodzice przepisują mieszkanie na dziecko, zastrzegając sobie dożywotnie użytkowanie.”
Treść prawa użytkowania – jakie uprawnienia ma użytkownik?
Treść użytkowania została doprecyzowana w kolejnych przepisach Kodeksu cywilnego. Zasadniczo użytkownik ma prawo używać rzeczy i pobierać z niej pożytki, zarówno naturalne, jak i cywilne. Art. 253 § 1 k.c. stanowi:
Art. 253 § 1 k.c.: „Zakres użytkowania określają właściwość i społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, zasady współżycia społecznego oraz umowa, a gdy użytkowanie zostało ustanowione przez sąd – także orzeczenie sądu.”
Pożytkami cywilnymi będą m.in. czynsze najmu czy dzierżawy uzyskiwane przez użytkownika w związku z oddaniem rzeczy osobie trzeciej. Jak podkreślił Sąd Najwyższy:
Wyrok SN z 7 maja 2009 r., II CSK 600/08: „Użytkownik jest uprawniony do oddania rzeczy w najem lub dzierżawę osobie trzeciej, chyba że sprzeciwia się temu treść ustanowionego prawa lub jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Czynsz uzyskany z takiej umowy stanowi pożytek cywilny przysługujący użytkownikowi.”
Oznacza to, że użytkownik może nie tylko sam mieszkać w lokalu, prowadzić w budynku działalność gospodarczą czy uprawiać grunty, ale także dalej je wynajmować lub wydzierżawiać i czerpać z tego tytułu dochód.
Obowiązki użytkownika i ochrona właściciela
Użytkowanie nie jest prawem absolutnie swobodnym. Użytkownik ma obowiązek dbać o rzecz i utrzymywać ją w należytym stanie. Art. 256 k.c. przesądza:
Art. 256 k.c.: „Użytkownik obowiązany jest wykonywać użytkowanie zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki.”
Oznacza to m.in. konieczność dokonywania drobnych napraw, bieżącego utrzymania rzeczy, a także powstrzymania się od korzystania z niej w sposób, który prowadziłby do nadmiernego zużycia czy zniszczenia. Właściciel ma z kolei narzędzia ochrony swoich praw – w szczególności może domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a w skrajnych sytuacjach nawet rozwiązania użytkowania przez sąd.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w jednym z orzeczeń wyjaśnił:
Wyrok SA w Warszawie z 28 listopada 2017 r., VI ACa 855/16: „Nadużycie prawa użytkowania, polegające na korzystaniu z rzeczy w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem, może uzasadniać żądanie właściciela o pozbawienie użytkownika tego prawa, jeśli inne środki ochrony okażą się nieskuteczne.”
Czas trwania użytkowania
Użytkowanie jest co do zasady prawem czasowym. Ustawodawca wprowadził ograniczenie maksymalnego okresu użytkowania ustanawianego na rzecz osoby fizycznej. Zgodnie z art. 266 § 1 k.c.:
Art. 266 § 1 k.c.: „Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej jest niezbywalne i wygasa najpóźniej ze śmiercią użytkownika.”
W odniesieniu do osób prawnych możliwe jest ustanowienie użytkowania na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 99 lat (art. 266 § 2 k.c.). Użytkowanie może wygasnąć również z innych przyczyn, takich jak zrzeczenie się prawa, konfuzja (połączenie w jednej osobie własności i użytkowania), upływ terminu, czy też zniszczenie rzeczy.
Najem i dzierżawa jako stosunki obligacyjne – podstawy i konstrukcja
W przeciwieństwie do użytkowania, najem i dzierżawa należą do kategorii stosunków obligacyjnych, uregulowanych w części szczegółowej zobowiązań Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że ich treścią są wzajemne prawa i obowiązki wyłącznie stron umowy (wynajmującego lub wydzierżawiającego oraz najemcy lub dzierżawcy), a nie „prawo na rzeczy” skuteczne wobec wszystkich.
Umowę najmu regulują art. 659–692 k.c., zaś umowę dzierżawy art. 693–70915 k.c.
Zgodnie z art. 659 § 1 k.c.:
Art. 659 § 1 k.c.: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”
Natomiast art. 693 § 1 k.c. stanowi:
Art. 693 § 1 k.c.: „Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.”
Różnica między najmem a dzierżawą wynika zatem z zakresu uprawnień korzystającego z rzeczy. Najemca może rzecz jedynie używać, natomiast dzierżawca ma dodatkowo prawo pobierania pożytków z rzeczy. Z tego względu dzierżawa dotyczy najczęściej gruntów rolnych, przedsiębiorstw, zakładów usługowych, gdzie pobieranie pożytków (np. plonów, dochodów z działalności) stanowi istotę stosunku prawnego.
Jak obrazowo ujmuje to r.pr. Michał Nowak, nasz fikcyjny redaktor:
„Najem to typowo 'mieszkanie za czynsz’ – korzystasz, ale nic nie 'zbierasz’. Dzierżawa to już 'gospodarstwo za czynsz’ – korzystasz i zbierasz plony albo dochody z prowadzonej działalności. W obu przypadkach jesteś jednak tylko stroną umowy, a nie osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do rzeczy.”
Charakter obligacyjny – skuteczność tylko między stronami
Zawierając umowę najmu lub dzierżawy, strony tworzą między sobą stosunek zobowiązaniowy. Uprawnienia najemcy czy dzierżawcy mają więc charakter względny – są skuteczne wyłącznie wobec wynajmującego lub wydzierżawiającego, a nie wobec wszystkich.
W praktyce oznacza to m.in., że zmiana właściciela rzeczy nie zawsze automatycznie oznacza związanie nowego właściciela umową zawartą przez poprzednika, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej (np. w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych art. 678 k.c. przewiduje obowiązek wstąpienia nabywcy w stosunek najmu).
Sąd Najwyższy tak wypowiedział się o charakterze obligacyjnym najmu:
Wyrok SN z 18 czerwca 2009 r., V CSK 471/08: „Umowa najmu jest stosunkiem zobowiązaniowym, a uprawnienia najemcy względem wynajmującego nie mają charakteru bezwzględnego. Ochrona najemcy opiera się przede wszystkim na roszczeniach wynikających z umowy i przepisów szczególnych, a nie na konstrukcji prawa rzeczowego.”
Czas trwania, przedłużanie i wypowiedzenie najmu oraz dzierżawy
Umowy najmu i dzierżawy mogą być zawierane na czas oznaczony lub nieoznaczony. W zależności od przyjętej konstrukcji, różny jest sposób zakończenia stosunku.
W przypadku najmu na czas nieoznaczony zastosowanie mają przepisy art. 673 k.c. i następne. Dla lokali mieszkalnych ważne są też szczególne regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzierżawa z kolei jest szczegółowo unormowana w kontekście gruntów rolnych (np. terminy wypowiedzenia związane z okresem wegetacyjnym).
W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał:
Wyrok SN z 17 czerwca 2015 r., V CSK 642/14: „Określenie czasu trwania umowy najmu lub dzierżawy ma kluczowe znaczenie dla dopuszczalności jej wypowiedzenia. Umowy zawarte na czas oznaczony co do zasady nie mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie, chyba że strony zastrzegły taką możliwość lub przepisy szczególne przewidują inaczej.”
To istotna praktyczna różnica w porównaniu z użytkowaniem: choć użytkowanie może zostać ustanowione na czas oznaczony, to jego „wypowiedzenie” jest znacznie trudniejsze i wymaga zazwyczaj skorzystania z instrumentów rzeczowych lub sądowych, nie zaś zwykłego oświadczenia woli jak przy najmie.
Rzeczowy charakter użytkowania a obligacyjny charakter najmu i dzierżawy – kluczowe różnice
Fundamentalna różnica między użytkowaniem a najmem i dzierżawą tkwi w charakterze prawnym tych instytucji. Użytkowanie jest prawem rzeczowym, zaś najem i dzierżawa – prawami obligacyjnymi. Skutkuje to szeregiem praktycznych konsekwencji.
Po pierwsze, użytkowanie jest skuteczne wobec każdego kolejnego nabywcy rzeczy. Gdy sprzedamy nieruchomość obciążoną użytkowaniem, nabywca musi respektować to prawo – użytkownik nadal ma prawo korzystać z nieruchomości. W przypadku najmu lub dzierżawy sytuacja jest bardziej złożona. Co do zasady, nowy właściciel może nie być związany umową, chyba że przepisy szczególne (jak w przypadku najmu lokali) stanowią inaczej lub zastosowanie znajdzie zasada „kto ma prawo, ten ma roszczenie do nabywcy” oparta na sukcesji generalnej lub szczególnej.
Po drugie, użytkowanie wymaga ujawnienia w księdze wieczystej w odniesieniu do nieruchomości, aby zapewnić pełną ochronę wobec osób trzecich. Najem i dzierżawa mogą, choć nie muszą być wpisane do księgi wieczystej (art. 678 § 2 k.c. umożliwia ujawnienie najmu, ale nie czyni tego obowiązkowym), a ich niewpisanie nie powoduje utraty ważności umowy, lecz wpływa na skutki wobec nabywcy.
R.pr. Anna Kowalska zwraca uwagę:
„W praktyce, jeśli planujemy długotrwałe korzystanie z nieruchomości – np. w ramach inwestycji budowlanej, rodzinnego zabezpieczenia mieszkaniowego czy prowadzenia przedsiębiorstwa – rozważenie ustanowienia użytkowania bywa o wiele bezpieczniejsze niż zawieranie wieloletniej umowy najmu czy dzierżawy, które mogą być później kwestionowane przez następców prawnych właściciela.”
Po trzecie, zakres uprawnień użytkownika jest co do zasady szerszy niż najemcy. Użytkownik, o ile umowa nie stanowi inaczej, może rzecz dalej wynajmować, dzierżawić, czerpać pożytki, korzystać z niej w różny sposób, o ile nie narusza to jej przeznaczenia oraz zasad prawidłowej gospodarki. Najemca natomiast jest ograniczony zakresem umowy najmu i przepisami szczególnymi. Swoboda podnajmu czy oddania rzeczy do bezpłatnego używania przez najemcę może być umownie ograniczona.
W jednym z wyroków Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na trwałość użytkowania w porównaniu z najmem:
Wyrok SN z 27 września 2012 r., IV CSK 41/12: „Użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe cechuje się większą stabilnością w obrocie prawnym niż stosunek najmu czy dzierżawy. Związanie tym prawem każdego kolejnego właściciela rzeczy wzmacnia pozycję użytkownika, który nie jest narażony na arbitralne rozwiązanie stosunku przez zmianę właściciela.”
Przykłady z życia: kiedy użytkowanie, a kiedy najem lub dzierżawa?
Aby lepiej zobrazować różnice między analizowanymi instytucjami, warto posłużyć się kilkoma typowymi sytuacjami.
Przypadek 1: Rodzice przekazują mieszkanie dziecku
Rodzice zamierzają darować synowi mieszkanie, w którym aktualnie mieszkają, ale jednocześnie chcieliby zachować prawo dożywotniego korzystania z niego, niezależnie od tego, czy syn w przyszłości sprzeda mieszkanie, obciąży je hipoteką, czy też wejdzie ono do jego majątku wspólnego z małżonką.
W takiej sytuacji ustanowienie na rzecz rodziców użytkowania (najczęściej dożywotniego) jest rozwiązaniem zdecydowanie korzystniejszym niż zawieranie umowy najmu z własnym dzieckiem. Użytkowanie zostanie ujawnione w księdze wieczystej i będzie wiążące dla każdego kolejnego nabywcy lokalu. Umowa najmu mogłaby zostać wypowiedziana przez syna (zależnie od treści umowy), a w razie zbycia mieszkania – nowy właściciel niekoniecznie byłby nią związany (poza wyjątkami przewidzianymi prawem).
Przypadek 2: Przedsiębiorca planuje wybudować halę produkcyjną
Przedsiębiorca zamierza wybudować halę produkcyjną na cudzej działce. Potrzebuje prawa do korzystania z nieruchomości przez okres co najmniej 30 lat, aby zapewnić zwrot z inwestycji i zabezpieczyć finansowanie bankowe. Właściciel działki nie chce jej sprzedać, ale jest gotów udostępnić ją za wynagrodzeniem.
Tu rozważenia wymagają dwie koncepcje: ustanowienie użytkowania albo zawarcie wieloletniej umowy dzierżawy. Z punktu widzenia przedsiębiorcy użytkowanie będzie zapewniać znacznie większą stabilność i bezpieczeństwo inwestycji, w szczególności w razie zmiany właściciela gruntu. Umowa dzierżawy, choć teoretycznie mogłaby być zawarta na długi okres, jest bardziej narażona na wypowiedzenie czy spory co do jej trwania. Dodatkowo banki zwykle przychylniej oceniają inwestycje oparte na prawach rzeczowych niż na długoletnich stosunkach obligacyjnych.
Przypadek 3: Rolnik dzierżawi ziemię od sąsiada
Rolnik potrzebuje dodatkowych gruntów ornych do prowadzenia gospodarstwa. Sąsiad ma ziemię, której sam nie uprawia, i chce uzyskać z tego tytułu stały dochód. Interes stron polega na tym, aby rolnik mógł pobierać pożytki z gruntu w postaci plonów, a sąsiad otrzymywać czynsz.
W tej sytuacji typową konstrukcją będzie umowa dzierżawy, nie zaś użytkowanie. Rolnik jako dzierżawca ma prawo używać grunt i pobierać pożytki (plony), ale nie potrzebuje rzeczowego prawa do nieruchomości. Dzierżawa jest tu bardziej elastyczna, a jednocześnie wpisuje się w ugruntowaną praktykę obrotu rolnego.
Forma, sposób ustanowienia i koszty
Istotna różnica dotyczy formy prawnej i sposobu ustanowienia poszczególnych praw. Użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe wymaga, co do zasady, zachowania formy aktu notarialnego przy ustanawianiu na nieruchomości (art. 245 § 2 k.c., w zw. z art. 158 k.c.). Skuteczność wobec osób trzecich uzyskuje ono z chwilą wpisu do księgi wieczystej.
Najem i dzierżawa mogą być zawierane w zwykłej formie pisemnej, a nawet ustnej, przy czym dla zapewnienia dowodów na wypadek sporu zaleca się formę pisemną. Wyjątki w zakresie formy (np. najem na okres dłuższy niż rok, gdzie dla zachowania dowodu treści umowy wymaga się formy pisemnej – art. 660 k.c.) mają charakter raczej techniczny i nie są tak rygorystyczne jak przy użytkowaniu.
R.pr. Michał Nowak komentuje:
„Koszt ustanowienia użytkowania jest zwykle wyższy niż sporządzenia zwykłej umowy najmu czy dzierżawy, z uwagi na konieczność wizyty u notariusza oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Jednak przy większych transakcjach lub w kontekście zabezpieczenia majątku rodzinnego, te koszty często są uzasadnione z perspektywy bezpieczeństwa prawnego.”
Użytkowanie, najem, dzierżawa a podatki i odpowiedzialność
Chociaż niniejszy artykuł koncentruje się głównie na cywilnoprawnym ujęciu instytucji użytkowania, najmu i dzierżawy, w praktyce nie można pominąć aspektów podatkowych i odpowiedzialności za rzecz.
Po pierwsze, sposób opodatkowania dochodów z tytułu najmu czy dzierżawy (np. podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek od towarów i usług w przypadku działalności gospodarczej) jest inny niż konsekwencje ustanowienia użytkowania, które samo w sobie nie generuje przychodu, lecz określa sposób korzystania z rzeczy. Dochód może powstawać dopiero na poziomie użytkownika, jeśli dalej wynajmuje czy wydzierżawia rzecz.
Po drugie, odpowiedzialność za stan rzeczy i szkody wobec osób trzecich może kształtować się odmiennie. Najemca odpowiada wobec wynajmującego za należyte korzystanie z rzeczy, a także może ponosić odpowiedzialność wobec osób trzecich za szkody spowodowane przez jego działania. Użytkownik, ze względu na szerszy zakres władztwa nad rzeczą, również ponosi daleko idącą odpowiedzialność za jej stan i skutki korzystania z niej, w szczególności wobec właściciela, ale pośrednio także wobec innych osób.
Sądy wielokrotnie wskazywały, że zakres obowiązków użytkownika w zakresie utrzymania rzeczy jest szerszy niż obowiązki typowego najemcy. Z jednej ze spraw Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził:
Wyrok SA w Gdańsku z 21 marca 2018 r., V ACa 714/17: „Użytkownik, w odróżnieniu od najemcy, wykonuje uprawnienia zbliżone do właściciela, co uzasadnia nałożenie na niego szerszego zakresu obowiązków w zakresie utrzymania rzeczy i dokonywania nakładów koniecznych dla zachowania jej substancji.”
Warto jednak pamiętać, że szczegółowa analiza podatkowa i odpowiedzialności cywilnej wymaga odniesienia do konkretnych stanów faktycznych oraz aktualnych przepisów podatkowych.
Konsekwencje wyboru: co wybrać w praktyce?
Decyzja, czy w danym przypadku lepiej ustanowić użytkowanie, czy zawrzeć umowę najmu lub dzierżawy, powinna być poprzedzona analizą kilku podstawowych kryteriów.
Jeżeli kluczowe są: wysoka stabilność, ochrona na wypadek zmiany właściciela rzeczy, długi okres korzystania lub zabezpieczenie interesów rodzinnych (np. dożywotnie zamieszkiwanie), zwykle właściwym rozwiązaniem będzie użytkowanie. Prawo to – jako rzeczowe – zapewnia najsilniejszą pozycję uprawnionemu.
Jeżeli natomiast strony potrzebują bardziej elastycznego i prostszego rozwiązania, nastawionego głównie na bieżące korzystanie i uzyskiwanie dochodu, bez aspiracji do trwałego „przywiązania” prawa do rzeczy, najem lub dzierżawa mogą być w pełni wystarczające.
Znaczenie ma również skala i charakter przedsięwzięcia. Dla drobnego wynajmu mieszkania najem jest instytucją wystarczającą i w pełni adekwatną. Dla wielomilionowej inwestycji infrastrukturalnej czy zabezpieczenia mieszkania na starość – warto rozważyć użytkowanie.
Sąd Najwyższy, choć nie formułuje zaleceń o charakterze doradczym, w jednym z orzeczeń dotyczącym sporów wokół długoterminowej dzierżawy podkreślił:
Wyrok SN z 20 stycznia 2016 r., V CSK 291/15: „W praktyce obrotu gospodarczego długoterminowe umowy dzierżawy mogą w znacznej mierze przypominać treścią użytkowanie, jednak odmienność charakteru prawnego obu instytucji uzasadnia daleko idącą ostrożność przy konstruowaniu takich stosunków, jeżeli celem stron jest trwałe związanie prawa z rzeczą.”
To ostrzeżenie warto odczytać jako zachętę do przemyślanego wyboru między instytucjami prawa rzeczowego a zobowiązaniowego, zwłaszcza tam, gdzie stawką są wysokie nakłady, bezpieczeństwo majątkowe i długotrwałe projekty.
Podsumowanie – główne wnioski praktyczne
Użytkowanie, najem i dzierżawa to trzy różne narzędzia służące do regulowania korzystania z cudzej rzeczy. Choć w potocznym języku bywają mylone, ich konsekwencje prawne są istotnie odmienne.
Użytkowanie, jako ograniczone prawo rzeczowe, zapewnia najszerszy i najbardziej stabilny zakres władztwa nad cudzą rzeczą. Jest skuteczne wobec wszystkich, wymaga formy aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej (w odniesieniu do nieruchomości), a jego ustanowienie ma sens wszędzie tam, gdzie potrzebna jest długotrwała, mocno chroniona relacja z rzeczą.
Najem i dzierżawa, jako stosunki obligacyjne, są bardziej elastyczne, tańsze w ustanowieniu i odpowiednie do codziennych, typowych stosunków korzystania z rzeczy – od wynajmu mieszkań po dzierżawę gruntów rolnych. Ich wadą jest mniejsza stabilność i mniejsza ochrona na wypadek zmiany właściciela lub konfliktów między stronami.
Wybór między tymi instytucjami powinien być dokonany w oparciu o: horyzont czasowy, zakładane nakłady, ryzyko zmiany właściciela, cele rodzinne i biznesowe oraz aspekt podatkowy. W wielu przypadkach konsultacja z prawnikiem przed podjęciem decyzji pozwala uniknąć kosztownych sporów w przyszłości i dobrać formę prawną adekwatną do faktycznych potrzeb.
Jak podsumowuje r.pr. Anna Kowalska:
„Największym błędem praktycznym nie jest wybór którejś z instytucji, ale wybór nieprzemyślany – oparty na schematach, bez analizy skutków na 10–20 lat do przodu. Użytkowanie, najem i dzierżawa to różne narzędzia. Dobrze dobrane – działają jak należy; źle dobrane – potrafią sparaliżować inwestycję lub skomplikować relacje rodzinne na lata.”
Q&A: najczęstsze pytania o użytkowanie, najem i dzierżawę
Czy użytkowanie można ustanowić ustnie, tak jak najem?
Nie. Użytkowanie nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c. w zw. z art. 158 k.c.). Brak formy aktu notarialnego powoduje nieważność ustanowienia użytkowania. Najem lokalu może być zawarty w zwykłej formie pisemnej (a nawet ustnej), chociaż dla celów dowodowych zawsze warto zachować formę pisemną.
Czy nowy właściciel mieszkania może wypowiedzieć mi użytkowanie ustanowione przez poprzedniego właściciela?
Co do zasady nie. Użytkowanie jako prawo rzeczowe „podąża za rzeczą” i wiąże każdego nabywcę. Nowy właściciel jest zobowiązany respektować użytkowanie w granicach, w jakich zostało ustanowione. Jego „wypowiedzenie” przez właściciela jest niemożliwe zwykłym oświadczeniem woli, chyba że zachodzą wyjątkowe przesłanki do sądowego pozbawienia użytkownika tego prawa (np. rażące nadużycie prawa).
Czym różni się w praktyce najem od dzierżawy?
Najem daje prawo jedynie do używania rzeczy (np. mieszkania, samochodu), zaś dzierżawa – do używania i pobierania pożytków (np. plonów z gruntu rolnego czy dochodów z prowadzonej działalności w wydzierżawionym lokalu). Dzierżawa jest typowa dla gruntów rolnych, przedsiębiorstw, lokali użytkowych. Z punktu widzenia konstrukcji prawnej obie umowy są jednak stosunkami zobowiązaniowymi, a nie prawami rzeczowymi.
Czy użytkownik ma prawo wynająć lub wydzierżawić rzecz osobie trzeciej?
Tak, co do zasady użytkownik może oddać rzecz w najem lub dzierżawę, chyba że umowa ustanawiająca użytkowanie, orzeczenie sądu lub społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy wyraźnie temu się sprzeciwiają. Czynsz uzyskany z takiej umowy stanowi pożytek cywilny, który przysługuje użytkownikowi.
Czy mogę „sprzedać” przysługujące mi użytkowanie mieszkania?
Nie, użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej jest niezbywalne (art. 266 § 1 k.c.). Nie można go skutecznie przenieść na inną osobę. Możliwe jest natomiast – w granicach prawa – zawieranie umów najmu czy dzierżawy z innymi osobami, ale samo prawo użytkowania pozostaje przy użytkowniku do czasu jego wygaśnięcia.
Czy wieloletni najem może „zamienić się” w użytkowanie?
Nie w sposób automatyczny. Nawet bardzo długoterminowa umowa najmu pozostaje stosunkiem obligacyjnym, nie staje się ograniczonym prawem rzeczowym. Aby powstało użytkowanie, konieczne jest jego wyraźne ustanowienie w odpowiedniej formie (zwykle akt notarialny) i ewentualny wpis do księgi wieczystej. Jednak w praktyce długotrwałe umowy najmu mogą być w pewnym zakresie zbliżone co do skutków ekonomicznych do użytkowania, co nie zmienia ich natury prawnej.
Czy użytkownik musi płacić czynsz właścicielowi nieruchomości?
To zależy od sposobu ustanowienia użytkowania. Użytkowanie może być odpłatne lub nieodpłatne. Jeżeli strony umówią się na odpłatne ustanowienie użytkowania, użytkownik będzie zobowiązany płacić określone wynagrodzenie (nie zawsze nazywane „czynszem”) właścicielowi. Jeżeli ustanowienie ma charakter np. darowizny, może być całkowicie nieodpłatne.
Co jest korzystniejsze przy darowiźnie mieszkania dziecku: dożywotni najem czy użytkowanie?
Z perspektywy bezpieczeństwa rodziców jako darczyńców zazwyczaj korzystniejsze jest zastrzeżenie dożywotniego użytkowania. Zapewnia ono stabilniejsze i silniejsze prawo do lokalu, skuteczne wobec każdego kolejnego nabywcy, które nie może zostać łatwo wypowiedziane. Dożywotni najem, nawet odpowiednio skonstruowany, nie zapewnia takiego samego poziomu ochrony, szczególnie w razie zmiany właściciela lub konfliktów rodzinnych. Ostateczna decyzja powinna być jednak poprzedzona analizą podatkową i konsultacją z notariuszem lub prawnikiem.
Czy wpis do księgi wieczystej jest konieczny dla najmu lub dzierżawy?
Nie jest konieczny dla ważności umowy, ale może mieć znaczenie dla skutków wobec nabywcy nieruchomości. Najem lub dzierżawa mogą być ujawnione w dziale III księgi wieczystej, co zwiększa bezpieczeństwo najemcy lub dzierżawcy wobec osób trzecich. Wpis użytkowania jest natomiast standardowym elementem ustanowienia tego prawa na nieruchomości i kluczowy dla pełnej skuteczności wobec osób trzecich.
Czy wybór między użytkowaniem a najmem/dzierżawą ma znaczenie podatkowe?
Tak, może mieć istotne znaczenie. Inaczej opodatkowany jest dochód z najmu czy dzierżawy (np. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, zasady ogólne), inaczej skutki podatkowe może rodzić ustanowienie użytkowania (np. w darowiźnie, odpłatnie, w ramach działalności gospodarczej). Z uwagi na zmienność przepisów podatkowych każdorazowo konieczna jest indywidualna analiza lub konsultacja z doradcą podatkowym.
